• Звоните прямо сейчас:
    8 499 586-000-3
aenbi.ru → Агентство → Агентство  → Статьи → Купи продай. Советы продавцам и покупателям → Освобождение квартиры после сделки купли-продажи.

Освобождение квартиры после сделки купли-продажи.

Сама передача ключей или в случае с земельными участками - право приступить к освоению целины, регламентируется 556 статьей из Гражданского Кодекса. Общий смысл этой статьи сводится к фиксированию на бумаге передачи объекта покупателю, а в некоторых случаях и окончание всех расчетов в продавцом. Коллеги могут возразить, что окончание расчетов с продавцом подтверждается распиской, но если Агентство недвижимости подстраховывает всех своих клиентов, как продавцов, так и покупателей, то часто это происходит путем удержания некоторых сумм до момента полного освобождения квартиры и передачи ключей, хотя это не всегда возможно. Хочется заметить, что в отличии от Москвы, в Московской области до недавнего времени акт приёма-передачи нужно было сдавать вместе с договором на регистрацию, обосновывала это Регслужба следующим: акт приёма передачи –неотъемлемая часть договора. Формулировки самого договора тоже должны быть несколько иными. Но теперь, когда Росреестр получил единую базу и наконец мнение одного регистратора стало основываться на практике всего Росреестра, то и формы договоров, формулировки стали более стандартными для всех регионов Москвы и Подмосковья.  Учитывая, что как на рынке недвижимости Москвы, так и в Подмосковье, очень много проходит альтернативных сделок, когда люди через куплю-продажу меняют свое жильё, то перед началом выхода на саму сделку (закладку денег в депозитарии, подписание договоров или иных обязательств и государственную регистрацию), грамотный риелтор или – что сейчас очень часто встречается – руководитель стажера, договаривается со сторонами о сроках освобождения каждого объекта, разумно подталкивая стороны к реальным срокам переезда. 

Т.е. к примеру, есть три квартиры и последняя в состоянии, требующем косметического ремонта. Покупатель этой квартиры заранее нашел ремонтников, обсудили сроки, немного их сократили – последний и главный участник цепочки, тоже имеет право побыстрее заехать в купленную квартиру. И, примерно, к окончанию ремонта первой квартиры, все остальные в течение одного-трех дней произвели переезд, если участники сделки разумные люди. А разумными они становятся, когда видят, что все они в одинаковых условиях, все друг от друга зависят и проще пойти на компромисс и получить в ответ уступки в чем-то другом, чем раскачивать лодку, в которой плывешь.  В московской области очень часто встречаются случаи, когда люди, собравшись дружно за руки и найдя сами себе все варианты, переезжают, делают ремонты, и потом долго ждут первого покупателя, с которого начинается вся цепочка. А когда покупателя нет, вот и начинают нервничать. Хотя, потом все пришли к общим компромиссам, немного снизили цену на первую квартиру и все быстро закончили.

Другой случай, когда покупатели оставляли почти всю мебель. Тоже все решается заранее – фиксированием дополнительных соглашений между покупателем и продавцом, а по факту переезда составляется акт приема мебели и предметов интерьера.

На практике бывают случаи, когда продавец показывает квартиру с «евроремонтом»: специальные жалюзи, пробковые полы, кондиционер и т.д., а потом, если не уследить или нет подписанного соглашения о том, что должно оставаться в квартире, продавцы начинают демонтировать технику, с мыслью, что она и на новом месте сгодится. Продавцы  свыкаются со своими вещами, и не всегда отдают себе отчет, что именно за состояние и за эти вещи они получают оговоренные деньги при продаже квартиры. Тут только своевременный контроль, как говориться – держать руку на пульсе, не даст разразиться скандалу. И поэтому не рекомендуется оставлять переезды на самотёк, впрочем, именно за контроль и экономию своих нервов платят деньги риэлторам.    

Обычные договоры в агентстве недвижимости на поиск покупателя и дополнения к ним у фирм, входящих в Российскую гильдию риэлторов, всегда содержат пункты, где описываются сроки освобождения квартиры, согласия всех заинтересованных лиц на освобождение, условия передачи самой квартиры и иные "дополнительные опции", оставляемые хозяином покупателю. Ответственные сотрудники, которые провели много сделок и на практике понимают, что такое несвоевременный выезд, заранее предвидят и оговаривают реальные сроки и помогают людям прийти к общему соглашению.

Бывает, когда бывшие собственники, даже передав ключи покупателю, не торопятся, конечно, такую ситуацию лучше не допускать, но если это произошло, попытаться простимулировать их арендой, т.к. идти в суд чаще всего слишком долго. С другой стороны, собственник несет бремя сохранности своей собственности в целом и мебели в частности, и обязан предпринимать действия для её сохранности. А о чем можно говорить, если ваша мебель стоит в уже чужой квартире? Только о договоре хранения, который должен быть платным и момент предложения заключения такого договора наступает после подписания акта приема-передачи квартиры и получения новым собственником расписки на деньги. А это уже стимул. И если человек не хочет идти на уступки, то тут уже такие действия можно рассматривать, как отказ от права собственности на мебель.

Обычно на подготовку и переезд, согласно практике альтернативных сделок, срок устанавливается одна неделя или 7 дней (кому как нравится). Если квартир несколько и все они в пригодном для пользования состоянии, то собираться все начинают одновременно, а потом почти в один-три дня переезжают.

Но что делать, если подписал акт приема-передачи не глядя, понадеявшись на слово и порядочность продавца, а получил квартиру без элементарных удобств (электро- и сантехнического оборудования), иных оговоренных при покупке условий, или, что ещё хуже, несправными коммуникациями, разбитыми стеклами, дырками в стенах, вскрытыми полами и т.п. сюрпризами? Не слушайте оправдания продавца, что он тоже пострадал, одновременно являясь покупателем другой квартиры "по цепи" и увидев в каком состоянии ему оставили новую квартиру, всё своё унес с собой. Закон предусматривает, что продавец отвечает за недостатки переданного покупателю недвижимого имущества, если тот в свою очередь докажет, что недостатки возникли до его передачи покупателю или по каким-то причинам, возникшим до этого момента.  В случае передачи недвижимости ненадлежащего качества и если недостатки не были заранее оговорены продавцом, Гражданский кодекс РФ предоставляет покупателю самому выбрать и согласовать с продавцом дальнейший алгоритм действий: либо соразмерно уменьшить покупную цену, либо самому устранить недостатки с возмещением расходов продавцом, либо продавец всё делает за свой счет и в разумные сроки. Но в случае обнаружения неустранимых недостатков или когда материальные и временные затраты на ремонт несоразмерны, или недостатки проявляются вновь после их устранения покупателю закон дает право отказаться от сделки и потребовать возврата уплаченных за недвижимое имущество денег. Внимание! Отсутствие добровольных решений споров ведет на тропу судебных разбирательств, а там уже и судебные издержки (расходы на экспертизы, юристов и т.п.) и потраченное время на доказательства. Эти предостережения обычно относятся к тянущим одеяло на себя продавцам, которые в попытке при передаче недвижимости обмануть окружающих могут ненароком сами себя "объегорить", ведь купля-продажа, сделка как минимум двусторонняя, и желательно не лукавя считаться с мнением других участников договора.

Из практики: очень давно был случай с земельным участком – продавец продавал участки с полуразрушенными блочными ФБС фундаментами. Блоки ФБС  и бетонные 6 метровые плиты, конечно, полежали в земле, но это им не особенно вредно, конфигурация и геометрия фундамента полностью нарушены. И покупатель перед сделкой попросил небольшую скидку под это и сказал, что решает проблемы со строительным мусором или будущим фундаментом сам. Продавец отказался, сказав, что пригонит кран и заберет блоки. Кранов, для вывоза блоков пришлось пригонять три, а работа по вывозу блоков обошлась в 6 раз дороже, чем стоят новые блоки и плиты с доставкой. Тут конечно, мне пришлось много и долго следить за процессом, постоянно подгонять и настаивать на вывозе, т.к. продавец, поняв, что он сделал глупость, вообще перестал торопиться. Спасло только то, что с продавца до полного исполнения взятого им обязательства бала удержана приличная сумма, которую ему было жалко терять.

Поэтому, вывод можно сделать один. Всем известный вывод: сначала нужно со всеми обо всём договориться "на берегу", зафиксировать договоренности на бумаге и скрепить подписями действующих лиц, а потом начинать действовать, при этом, если есть сомнения, то добавить денежные стимулы или, если сторона договора не идет ни на какие компромиссы, вообще отказаться от сделки с сомнительным результатом и искать другие варианты – нервы не восстанавливаются. И не нужно строить из себя известных персонажей из басни Крылова – лебедя, рака и щуку – телега у всех одна, а в первую очередь постараться быть Человеком во всем и до конца. 

Боачев И.А.

*Ваше имя:
*Телефон:

Выбор населенных пунктов