Продажа комнат в коммунальных квартирах в Москве и Московской области

Коммунальная квартира (коммуналка) - квартира, находящаяся в муниципальной или частной собственности. Как правило, в коммунальной квартире живёт несколько семей или отдельных людей. Каждая семья или отдельный человек занимают одну или несколько комнат, вместе пользуются «местами общего пользования», к которым, как правило, относятся общие ванная, туалет и кухня, а также коридор и прихожая.

Комнаты – для риэлтора и хорошо и плохо. Для проживающих чаще всего очередная ступенька изменения жилищных условий, которые могут длиться годами.  По своей сути самое дешевое жилье в собственности, своя крыша над головой, но с соседями. И доля продаж комнат  в коммуналках, по нашим проведенным сделкам в АэНБИ, составляет от 6 до 15 % от общего количества продаваемых жилых помещений в Москве и Московской области. А именно: 2011 год – 11,7%, 2010 год – 23,4%, 2009 год – 14,5%, 2008 год – 23,6%, в среднем 21,6%, т.е. каждая четвертая сделка происходит с продажей комнаты. 

Почему продажа комнаты хорошо для риэлтора – дешевый, как правило, быстро реализуемый объект. Трудности связанны с документами – отказами от преимущественного права покупки сособственниками – отсылка уведомлений, уговоры. Так же проверка истории комнат, которые чаще другой недвижимости, меняют хозяев, что тоже вызывает у добросовестного риэлтора много хлопот.

Само количество коммуналок на рынке остается примерно одинаковым и кризис на этот сегмент рынка влияет совсем незначительно – комнаты всегда востребованы в любой период – рост, спад, стагнация цен.  И если количество коммуналок постепенно сокращается (например, когда коммуналку выкупает один собственник), то на рынке все чаще появляются доли в квартирах, которые продаются как комнаты. Впрочем, имея договор определения порядка пользования и договор о раздельной оплате счетов за коммунальные услуги, на практике для покупателей такие доли мало чем отличаются от комнаты с отдельным кадастровым номером. 

Покупатели комнат составляют вполне понятные прослойки населения –  осколки некогда благополучных семей, которые не хотят менять регион проживания, приезжие в столичный регион, привыкшие к менее цивилизованным условиям социума.  Небольшой процент инвесторов. Все просто и по бытовому, главное, чтобы быт покупателя не  был испорчен соседями, которые и не подозревали о новом посетителе мест общего пользования. И тут главное видеть квартиру, поговорить с соседями, и, самое важное, понять, насколько будущая собственность будет  приемлема для проживания.  Есть приличные коммуналки, где беспрекословно выполняется расписание уборки, места общего пользования чистые и содержатся в порядке. Столики на кухне чистые, холодильники по комнатам. Дети гуляют вместе и вместе делают уроки. Такие коммуналки редкость. В основном это немного напряженные отношения на основе мелких бытовых претензий помноженных на годы совместного проживания. Покупатели из России в основном рассматривают комнату в качестве первоочередного шага: продажа старой квартиры, а в Москве на эти деньги можно купить в лучшем случае комнату. Кредиты и ипотека доступны только через полгода и многие  просто не хотят влезать в долги к банкам и одевать на себя ярмо кредитора. Покупка комнаты на имеющиеся средства оставляет им свободу выбора и возможно смены работы, а не оставаться на одном рабочем месте в страхе перед ежемесячными платежами.  Да и разница между отдельным жильем на окраине или комнатой в среднем спальном районе составляет 100 процентов от имеющихся средств, а ведь они приехали, чтобы дальше улучшать свою жизнь. Вот и выбирают жилье по средствам, что в общем-то разумно и практично. И привносят с собой порядок и благополучие, что не редко вызывает зависть у соседей.  Но для них это явление временное и с этим можно пожить некоторое время.  Нет ничего более постоянного, чем временное.

Россияне, приезжающие в Москву, справедливо полагают, что самые высокие зарплаты ближе к Кремлю и поэтому стараются приобрести комнаты в самом центре, но посмотрев на цены и немного отрезвев от Московского шума и открытых огромных возможностей, предпочитают более бюджетные варианты в спальных районах. Тем, у кого совсем туго с переездом, покупают комнаты в Подмосковье, и, слава богу, что в Московской области можно купить комнату от 500 тысяч рублей. По показателю продажи комнат Подмосковье не отдает лидерство столице, а упорно соревнуется, тем более в городах ближнего и среднего Подмосковья стало тоже много высокооплачиваемых рабочих мест и существенно лучше стала вся инфраструктура, начиная от интернета в каждый дом, кончая медициной и социальной защищенностью. Лидером продаж комнат в Московской области, безусловно, является густозаселенный восток и юго-восток, а потом северо-запад.

Говорим «комнаты», подразумеваем «коммуналки», пережиток советского прошлого, как принято говорить, но если пощепетильнее присмотреться к западной недвижимости, то помимо рекламируемых в России дорогостоящих объектов, по специфическим Русским ценам, в надежде на отсутствие знаний иностранного языка и интернета у продвинутых Россиян, можно увидеть полные аналоги советских коммуналок в Париже и Лондоне. И Московские коммуналки, особенно в центре в большинстве своем или уже расселены или их расселить может только правительство Москвы. Если говорить о расселении больших квартир в престижных районах, то тут покупатель скорее купит новостройку, чем будет связываться с непредсказуемым расселением старого дома. Тем более надо понимать, что у Сталинских домов Ленинского проспекта или Сокола, тоже есть свой срок службы и новее они не становятся.

Итог 2011 года был радостным для продавцов и риэлторов – рынок существенно оживился и цены за осень подросли на 5-10 %. А учитывая, что комнаты в малонаселенных двушках вполне пригодны для длительного проживания, то многие варианты были проданы осенью по ценам, например, для Клина и Дмитрова выше на 10 %, чем они выставлялись на продажу летом 2011 года.

Так плохонькая комната на окраине Московской области и совсем необязательно, что в городе, а в поселке стоит примерно около 500 тысяч, а хорошая большая комната около 20 кв. м. в областном городе районного значения около миллиона и выше. В Среднем Подмосковье нижняя планка уже начинается примерно от 700 тысяч за комнатушку Папы Карло, с нарисованным камином на стене, а судя по предложениям в СМИ, верхний предел доходит до 1,5 миллиона рублей за возможность компактного проживания с не родственниками, но за идею своего светлого будущего. Ближнее Подмосковье по ценам и реальным сделкам почти полностью копирует ценники Москвы.

Сама стоимость комнат в коммунальных квартирах в Московской области очень сильно зависит от стоимости рынка новостроек, который в этом регионе стал последним оплотом Московских застройщиков, для кого нет земли в Столице. Ведь по статистике покупателями комнат в Подмосковье большей частью являются Россияне, которые в любом случае ставят перед собой задачу жить в отдельном жилье.  

Боачев Игорь, руководитель агентства недвижимости «АэНБИ»