Здравствуйте, Игорь
Хочу поменять двушку в Мытищах на двушку-трешку на м.Алексеевская, с доплатой.
Т.е альтернатива
Входные параметры - сейчас в Мытищах прописаны я с супругой и ребенок 2,5
года. Примерная стоимость квартиры 5-6 млн (новый панельный дом в новом мкрн).
Стоимость квартиры в Москве 10-12 млн. Своих дс около 3млн, остальное
планируется взять в ипотеку.
Вопрос - я никак не могу для себя разъяснить как происходит сделка по
альтернативе - кто когда выезжает из квартиры, в какой момент передаются дс и
т.п. Есть ли некая картина действий? Как вижу последовательность я (в ней оч
много белых пятен-вопросов):
1. Квартира в Москве не подбирается и не ищется (риэлтором, мной самим) до
момента, пока на мою квартиру в Мытищах не найден покупатель, так?
2. Т.е прежде всего ищется покупатель на мою квартиру в Мытищах. Месяц, два...
- тут срок ни от чего не зависит. Далее - например покупатель найден - что
происходит дальше? Ведь он готов уже заплатить дс и въехать, а я еще занимаю
жил.площадь потому что не найден вариант в Москве. Составляется некое
соглашение, где указываются некие сроки? Покупатель привязывается от срыва
сделки некоей предоплатой (кому, в каком виде она оплачивается?)
3. Далее - в этот момент подаются документы в рег.палату о смене собственнника
Мытищинской квартиры с меня на покупателя? Но я, супруга и ребенок ведь еще
не выписаны из квартиры - как решается этот вопрос (т.к если бы я был
покупателем - меня бы этот вопрос наличия прописанных людей весьма волновал) -
до подачи документов, после подачи, еще както?
4. В момент когда по п.2 покупатель на Мытищ квартиру найден и внесена некая
предоплата - начинается поиск квартиры на м.Алексеевская (не раньше ведь? Так
как можно например в течение 2-3 дней найти вариант на Алексеевской. Но при
этом 2-3 месяца искать покупателя на мытищинскую квартиру). Сколько времени
составляет этот период поиска - сколько максимум дней? Ведь по Мытищ.квартире
документы уже поданы в Регпалату. А если к моменту перерегистрации
собственности в Мытищах, когда квартира уже не моя - мы не успеваем подобрать
вариант квартиры в Москве?
5. Допустим вариант квартиры на Алексеевской найден, ипотека по мне банком
одобрена. В какой момент и каким образом я оплачиваю продавцу квартиры всю ее
стоимость - часть своих дс, часть от ипотеки, и ГЛАВНОЕ - часть от продажи
квартиры в Мытищах. Откуда и в какой момент у меня появляюся дс от продажи
квартиры в Мытищах? Ведь чтобы их получить - я уже должен юридически и
физически освободить квартиру в Мытищах
6. Т.е меня больше всего интересует вот этот последний вопрос - получение дс
от продажи кв в Мытищах и передача их продавцу квартиры на Алексеевской - где
я в это время живу со всеми своими вещами и семьей, в какой момент я
выписываюсь из квартиры в МЫтищах и т.п. ? Выселяться куда-то в третье место
на время сделки, со всеми вещами, возможности увы нет (хотя это решило бы
многие вопросы, т.к продаваемая квартира была бы свободна).
7. Сколько составляет размер ваших услуг по сопровождению подобной сделки -
альтернатива с ипотекой, подмосковье на москву?
С уважением,
Виктор.
Добрый день.
Вполне стандартная ситуация, когда альтернатива с детьми и ипотекой, но тут много чего зависит от уровня ведения переговоров со всеми сторонами, объяснения сути ситуации, понимания всех этапов процесса и доведение этого понимания до всех участников купли-продажи квартир. Так же главная задача риэлтора, при проведении цепочки - не дать утянуть одеяло одной из сторон. Эту ситуацию вы уже немного себе представили, а тепероь давайте по пунктам отвечу на ваши сомнения.
03 мая 2012 года 06:07
Администратор
1. Квартира в Москве подбирается и вами смотриться, но аванс (!!!) вносится, только тогда, когда есть покупатель на Мытищи. И тут нужно понимать, что осмотренные квартиры могут уходить другим покупателям, это нормально.
03 мая 2012 года 06:09
Администратор
2. С покупателев вашей квартиры заключается предварительный договор, с внесением в агентство предварительного платежа с неустойками, срок обычно от месяца до трех, в течении которых мы с вами готовим сделку дальше. А именно: получаем одобрение на ипотеку (не путать!!!) вообще определяемся примерно с суммой кредита. То что вы пользуетесь квартирой -это нормально, ну не побежите вы жить на улицу? с детьми наперевес. Покупатель заинтересован обычно немного подождать, чем потом разгребать недоделанную и неподготовленную сделку.
03 мая 2012 года 06:14
Администратор
3. Две сделки - Мытищи и Москва делаются в один день (или в два) - одновременно, но сначала Москва - причина -опека. Для выхода на сделку нужно получит одобрение опеки в Мытищах на продажу и одновременную покупку Москвы и получить одобрение банка на выбранную вами квартиру. Но не думайте, что с квартирами в Москве все просто - надо все прозвонить, осмотреть, посмотреть документы и оговорить их особенности продаи. Многие агентства в Москвве пишут одно, а на практике совсем другое, тут нужно быть пессимистом.
На момент сделки вы остаетесь прописаным в квартире и сроки освобождения (переезда) и выписки мы оговариваем в зависимости от сроков освобождения Московской квартиры. Обычно дается от 5 до 15 дней на квартиру. Сроки освобождения пропискываются в договорах купли-продажи -Мытищ и Москвы.
03 мая 2012 года 06:21
Администратор
4. написал в п п 3 Искать или точнее присматривать можно и нужно одновременно - выбор квартиры под альтернативу дело не самое простое.
03 мая 2012 года 06:23
Администратор
5. Вы не сможете начала купить а потом продать - не хватает денег. Нужна ипотека. И не можете продать, а потом купить - опека. Так что все делается в один день. Вы в Банке, который выдает кредит -ипотеку, подписываете сначала кредитный договор, получаете деньги на доплату от банка, потом вместе с покупателем Мытищь подписываете договора на ареду депозитных ячеек, для расчетов с продавцом Московской квуартиры. И потом, закладка в ячейки - кредитные деньги, ваша доплата и оплата за Мытищи -три ячейки, доступ к которым возможен продавцом Москвы, при наличии прошедших государственную регистрацию двух договорв купли-продажи.
03 мая 2012 года 06:28
Администратор
5а. Т.е. Все расчеты проиходят в банке кредиторе.
03 мая 2012 года 06:29
Администратор
6. Время проживания и выписка, повторюсь, оговариваются всеми сторонами после выбора квартиры в Москве и письменно указывается для каждой из сторон в договорах купли-продажи квартир. К примеру: квартира в Москве свободна юридически и физически и вы получаете ключи через 5 дней после сдечи документов в ФРС -тогда в ДКП по Мытищам пишем сроки -две недели на переезд и 2 недели на перепрописку и передачу ключей покупателю квартиры в Мытищах.
03 мая 2012 года 06:32
Администратор
7 Услуги по одной квартире стоят не меньше 120 тыс. руб. (Риелтор, юрист, регистратор и т.д. несколько человек, которые будут работать по вашей сделке. )
03 мая 2012 года 06:33
Администратор
Надеюсь, ответил на все Ваши сомненья. Если вопросы по покупке или продаже остались -пишите )))
