Особенности купли-продажи земельных участков

Особенности купли-продажи, мены, дарения и принятия наследства земельных участков как особого объекта правовых отношений и особого объекта недвижимости. При этом положения о замене собственника земельных участков основаны на принципах и нормах действующего Земельного кодекса, а также на общих положениях о купле-продаже, установленных частью второй ГК РФ. В соответствии со статьей 454 ГК по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать товар (в данном случае земельный участок) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар (земельный участок) и уплатить за него определенную Денежную сумму (цену). Это составляет основное содержание данного договора. В случае мены с доплатой, денежная сумма также указывается в договоре, а в случае дарственной или мены без доплаты нет.

На земельные отношения распространяются и статьи  параграфа 7 “Продажа недвижимости” главы 30 ГК РФ. В соответствии со статьей 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю в том числе и земельный участок.

Часть З ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Для собственников земельных участков или для тех, кто собирается их приобрести, это означает, что при решении правовых вопросов следует обращаться к земельному законодательству, чтобы уяснить особенности сделки. Правда, современное законодательство о земле пока достаточно скупо регулирует именно сделки купли-продажи. Но определенные акты, позволяющие заключать подобные договоры, уже приняты. В частности, разработаны Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, Типовой договор купли-продажи (купчей) земельного участка.

Законодательством устанавливается, что продавец (сторона договора) обязан передать по покупателю товар, предусмотренный договором, а также, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, одновременно передать покупателю принадлежности товара, а также относящиеся к нему документы (статья 456 ГК РФ).

Согласно статье 135 ГК РФ принадлежность - это вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением. Принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Земельное законодательство не останавливается подробно на том, что именно при передаче земельного участка может являться его принадлежностью. Кроме того, в еще более сложном случае - при продаже недвижимости (здания) вместе с земельным участком - даже специалисту не всегда легко определить, где же в данном случае главная вещь, а где ее принадлежность. Однако решить  этот вопрос важно при заключении договора. В какой-то мере разграничивают эти две проблемы статьи 552 и 553 ГК РФ. Так, из статьи 552 ГК РФ следует, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Таким образом, в этом случае данная часть земельного участка (которая может и не составлять весь участок) выступает как принадлежность главной вещи - здания.

Когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Другими словами, если дом продает собственник земельного участка, то право на участок, который занят домом и необходим для его использования, определяется договором купли-продажи, и по договору он может остаться в собственности продавца дома. Если же договором не определяется, на основании какого права продавец дома передает соответствующий земельный участок, то по закону будет считаться, что оп перешел покупателю, как и дом, на праве собственности.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Наиболее распространенные случаи такой сделки - это продажа дома или гаража, расположенных на арендуемых продавцом земельных участках. При этом покупателю переходит право аренды части земельного участка.

Согласно статье 553 ГК РФ в случае, если земельный участок, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, занятой недвижимостью и необходимой для ее использования, на условиях, предусмотренных договором купли-продажи.

Важным положением гражданского и земельного законодательства является требование о том, что при заключении договора о продаже земельного участка должны быть указаны данные, позволяющие точно определить земельный участок в натуре. Это - размер земельного участка, его местонахождение, перечень угодий, входящих в состав земельного участка, цель использования земельного участка, его кадастровая оценка. Для точного определения всех этих параметров к договору купли-продажи прилагается кадастровый план земельного участка, а также в договоре указываются все необходимые данные. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними. В настоящее время при любой сделки отчуждения земельного участка требуется, в качестве правоустанавливающего документа, кадастровый план земельного участка.

Если эти данные в договоре будут отсутствовать, договор будет считаться незаключенным и сделка - недействительной в соответствии со статьей 554 ГК РФ.

При совершении сделки купли-продажи продавец или покупатель не вправе по своему усмотрению изменить целевое назначение земельного участка, а также такие условия его использования как право прохода (проезда) по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и другие обременения и ограничения.

О форме договора продажи земельного участка в законодательстве говорится однозначно: договор заключается в письменной форме, а несоблюдение этой формы договора влечет за собой его недействительность (статья 550 ГК РФ). Как указывалось ранее, была разработана и принята типовая форма договора купли-продажи, мены, дарения земельного участка, которой должны придерживаться участники сделки.

Одним из последствий несоблюдения покупателем установленной  формы договора может являться то, что он не вправе рассчитывать на получение свидетельства о праве собственности на землю, а без него ни доказать, ни защитить свои права на землю покупатель не сможет.

Срок передачи земельного участка продавцом покупателю определяется договором. Если срок договором не установлен, обязательства по передаче участка должны быть выполнены в разумный срок. В соответствии со статьей 314 ГК РФ величина срока определяется с учетом всех обстоятельств исполнения обязательств.

Важным условием заключения договора купли-продажи земельного является цена участка. При отсутствии условия о цене участка договор считается незаключенным (статья 555 ГК РФ). Цена участка определяется но соглашению сторон. При заключении сделок с местной администрацией о покупке земли, а иногда и сделок между частными лицами стороны нередко руководствуются нормативной ценой земли.

Покупатель обязан оплатить земельный участок непосредственно до или после передачи ему земельного участка, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договором не предусмотрена рассрочка оплаты земельного участка, покупатель обязан уплатить цену земельного участка полностью. Если покупатель своевременно не оплачивает переданный земельный участок, продавец вправе потребовать его оплаты и уплаты процентов (статья 486 ГК РФ).

На практике в договоре отчуждения указывается время передачи денег – до подписания настоящего договора, во время подписания или после подписания. Оплата покупателем земельного участка позволяет ему принять в натуре объект покупке и подписать акт приема-передачи недвижимого имущества, являющегося неотъемлемой частью договора отчуждения недвижимости. И по сложившийся практике в Московской области, без акта приема-передачи недвижимости органы юстиции -  Регистрационные палаты, не принимают документы на регистрацию, так как договор, как они считают, не исполнен полностью.

Существенное внимание законодательство уделяет условиям передачи товара (земельного участка). При этом устанавливается ряд обязательств, как для покупателя, так и для продавца.

Так, продавец обязан передать земельный участок в надлежащем состоянии (надлежащего качества), пригодном для цели его использования, например, крестьянскому хозяйству в целях сельскохозяйственного использования нельзя продать земельный участок, зараженный, с нарушенным почвенным слоем, если он не поддается восстановлению и приведению в пригодное для ведения сельскохозяйственного производства состояние.

Продавец обязан предупредить покупателя обо всех недостатках земельного участка до заключения договора. Если он этого не сделал, а покупатель обнаружил недостатки, не позволяющие использовать земельный участок по назначению, он вправе по своему выбору требовать от продавца: уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков или возмещения затрат на устранение недостатков. Если недостатки оказываются существенными и неустранимыми, покупатель вправе по своему выбору потребовать: возврата уплаченной суммы и отказаться от земельного участка или потребовать другой земельный участок (статья 475 ГК РФ).

Подобного рода требования покупатель может предъявить в случае, если недостатки были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи земельного участка либо в пределах более длительного срока, если это установлено законом или договором купли-продажи (статья 477 ГК РФ). Оговоримся сразу, что земельным законодательством данные сроки пока не оговариваются, поэтому остается условие, установленное ГК РФ или договором.

По правилу, установленному земельным законодательством, купля-продажа земельных участков возможна при отсутствии споров по поводу участка и иных установленных законодательно причин, препятствующих заключению сделки.

Кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании статьи 69 Земельного Кодекса и в соответствии с Федеральным законом “О государственном земельном кадастре”.

В соответствии с ГК РФ и Федеральным законом “О государственной регистрации нрав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственной регистрации подлежит переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи.

Боачев И. А.