Кадастровый учет и межевание земельных участков

Здесь следует отметить одну особенность нового Земельного кодекса, вступившим в силу 30 октября 2001 года, где четко прописано, что “Объектом купли-продажи могут быть земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет” (ст. 37).

В соответствии с ФЗ от 2 января 2000 года № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” государственный кадастровый учет земельных участков – это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.

В нашей стране за выполнение указанных функций отвечает Федеральная служба земельного кадастра России (далее Росземкадастр) и его территориальные подразделения в субъектах Российской Федерации. Основными задачами Росземкадастра определены: осуществление в пределах ее компетенции государственного управления земельными ресурсами, участие в проведении земельной реформы и ведение государственного земельного кадастра.

Именно территориальные органы Росземкадастра производят учет земельных участков и выдают необходимые сведения, необходимые для государственной регистрации прав на них. Как правило, всю техническую работу производят созданные в регионах учреждения Росземкадастра – Земельные палаты. В тех регионах России, где их нет, указанные работы возложены на земельные комитеты, которые в силу ряда обстоятельств пока не реорганизованы в территориальные органы Росземкадастра.

Заявители обращаются в указанные органы с просьбой о проведении необходимых работ по постановке на государственный учет их земельного участка. К заявлению прикладываются весь пакет необходимых для этого документов, основным из которых является постановление администрации об отводе (предоставлении) земельного участка и (или) договор купли-продажи.

В настоящее время в соответствии с п.6 “Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам”, утвержденных Постановлением Правительства России от 6 сентября 2000 года № 660 “присвоение кадастровых номеров осуществляется после проверки представленных документов о межевании ранее учтенных земельных участков и проведения на основе заявки кадастровых работ (выделение, слияние, разделение, перераспределение) по формированию вновь образованных земельных участков".

Заявитель должен провести работы по межеванию земельных участков, то есть установить границы на местности и согласовать их с соседями.

В соответствии с Инструкцией по межеванию земель, утвержденной Роскомземом 8 апреля 1996 года (далее инструкция по межеванию), межевание земель выполняют проектно-изыскательские организации Роскомзема (ныне Росземкадастра), а также граждане и юридические лица, получившие в установленном порядке лицензии на право выполнения этих работ.

Из чего следует вывод, что ни в коем случае границы на местности не могут быть установлены произвольно. Например, простое соглашение соседей о проведении границ в натуре между смежными участками и установление границ в виде ограждения не будет иметь юридической силы. То есть заявители обязаны пригласить такую организацию (юридическое лицо или частного предпринимателя), имеющее необходимые инструменты, специалистов, лицензии и т. д., которые произведут необходимые замеры и определят границы в натуре.

При этом в соответствии  с инструкцией по межеванию, само межевание земель включает в себя следующий перечень работ:

- подготовительные работы по сбору и изучению правоустанавливающих, геодезических, картографических и других исходных документов;

- полное обследование и оценку состояния пунктов государственной геодезической сети (ГГС) и опорной межевой сети (ОМС) - опорных межевых знаков (ОМЗ);

- полевое обследование границ размежовываемого земельного участка оценкой состояния межевых знаков;

- составление технического проекта (задания) межевания земель;

- уведомление собственников, владельцев и пользователей размежовываемых земельных участков о производстве межевых работ;

- согласование и закрепление на местности межевыми знаками границ земельного участка с собственниками, владельцами и пользователями размежовываемых земельных участков;

- сдачу пунктов ОМС на наблюдение за сохранностью;

- определение координат пунктов ОМС и межевых знаков;

- определение площади земельного участка;

- составление чертежа границ земельного участка;

- контроль и приемку результатов межевания земель производителем работ;

- государственный контроль за установлением и сохранностью межевых знаков;

- формирование межевого дела;

- сдачу материалов в архив.

Очень важное юридическое значение межевания – это согласование границ со смежными землепользователями. При наличии спора между соседями результаты межевания могут приобрести юридическую силу только в судебном порядке.

Далее границы должны быть описаны и удостоверены территориальным органом Росземкадастра. Описание и удостоверение происходит только в определенной последовательности и строго регламентировано. При чем этот порядок един на всей территории Российской Федерации. После чего происходит государственный кадастровый учет земельного участка с присвоением ему кадастрового номера.

Вообще процедура кадастрового учета сама по себе довольно сложная технологическая процедура. Один только земельный участок может иметь в процессе его учета несколько типов: новый, формируемый, учтенный, зарегистрированный, архивный и т. д. Сам по себе кадастровый учет земельных участков может стать отдельной темой не только дипломной работы, поэтому ограничимся рассмотрением лишь отдельных, очень  принципиальных вопросов. Главный из них – возникновение земельного участка как предмета оборота и значение его государственного кадастрового учета.

По окончании всех работ по межеванию и кадастровому учету заявителю на руки выдается кадастровая выписка (чаще всего в форме В1 и В2) , в которой содержится вся необходимая текстовая и графическая информация по земельному участку заявителя. Этот документ является одним из наиболее важных, при регистрации прав на недвижимость вообще, и на земельные участки в частности.

Боачев И.А.