Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

Нормой Земельного Кодекса (пункт З статьи 33 ЗК РФ) определяется размер земельного участка, переходящего к приобретателю недвижимости, вместе со строением, а также уточняется, что с приобретением права собственности на недвижимую вещь собственнику переходит не право пользования земельным участком, а то право, на основании которого участок использовался прежним собственником.

ГК РФ также урегулирована часть отношений по поводу перехода прав на земельный участок при переходе прав на строение или сооружение на нем.

Так, согласно статье 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон.

Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения. к приобретателю переходит право собственности на ‘ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Таким образом, ГК устанавливает, что размер участка, переходя приобретателю недвижимости, может быть определен по соглашению с собственником, как недвижимости, так и земельного участка, те. если продавцом здания является собственник земли.

При этом ГК РФ устанавливает правила перехода права собственности на земельный участок только при продаже недвижимого имущества, то есть при заключении договора купли-продажи. Так, согласно статье 552 ПС РФ по договору продажи здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Статья 553 ГК РФ устанавливает также порядок перехода прав на не движимость при продаже земельного участка.

В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка. которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи,

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая, занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением.

Помимо настоящего Кодекса приобретение нрав ва земельный участок при приобретения права собственности на не движимое имущество урегулировано Гражданским кодексом РФ (статья 552).

Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, заключается в их преимущественном праве на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка. на котором расположена указанная недвижимость. При этом следует исходить из того, что данное право целесообразно распространять не только на часть земельного участка под недвижимостью и предназначенную лия ее обслуживания в соответствии с установленными градостроительными и иными нормами. но и на все землевладение в определенных до приватизации границах, например при приватизации земельного участка предприятия или товарищества собственников жилья (кондоминиума). Это подтверждается и условием определения границ земельного участка на основании комментируемой статьи, в соответствии с которой границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка.

Порядок и условия приобретения прав на земельный участок, как следует из комментируемой статьи, зависит как от количества лиц, обладающих правами на расположенную на земельном участке недвижимость, так и от их правого статуса, а также от того, на основании какого права (права собственности, хозяйственного ведения л др.) данные субъекты владеют недвижимостью.

Порядок предоставления земельного участка, закрепление его на местности и оформление прав на него осуществляются на основании настоящей статьи и статей федеральных законов “О землеустройстве”, “О государственном земельном кадастре” и “О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним”

Боачев И.А.