Аванс. задаток при покупке недвижимости

Одним из важных шагов в приобретении недвижимости является подготовка и организация сделки купли-продажи. Покупка недвижимости  - это не только совершение определенных действий по подбору вариантов, по проверке юридической чистоты и другие необходимые для совершения сделки действия, но и определенные риски. 

При заключении гражданско-правовых договоров, в том числе купли-продажи недвижимости, в расчетах часто используются авансовые платежи.

На рынке недвижимости понятие «аванс» обычно используется во взаимоотношениях между продавцом и покупателем. При покупке недвижимости многие сталкиваются с предложением внести аванс или задаток как гарантию того, что вы не откажетесь от сделки. Чтобы доказать свое желание купить определенную недвижимость, покупатель вносит продавцу некоторую сумму, называемую задатком или авансом. Аванс и задаток являются наиболее распространенными способами предоплаты по сделке. Но зачастую люди не понимают разницы между задатком и авансом, хотя она довольно существенна. Очень важно отличать задаток от аванса. Между ними, безусловно, есть несколько общих  черт. Но все же аванс и задаток выполняют различные функции, по-разному описываются в договоре, и в случае необходимости к ним применяются разные правовые последствия при нарушении основного обязательства.

Задаток представляет собой один из способов обеспечения обязательств, выдаваемый одной стороной другой в счет причитающихся с нее по договору платежей по сделке для обеспечения ее исполнения и подтверждения серьезности намерений по проведению сделки. Передача и получение задатка регулируются статьями 380 и 381 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).

Аванс это сумма, которая передается перед совершением сделки одной стороной другой в счет причитающихся по сделке платежей. Цель уплаты аванса - подтверждение реальности намерений в совершении сделки, но аванс, в отличие от задатка, не является способом обеспечения исполнения. В Гражданском кодексе РФ не содержится отдельных статей, посвященных авансу.

При оформлении сделки рекомендуется заключить письменный предварительный договор (статья 429 ГК РФ), который содержал бы все существенные условия договора купли-продажи недвижимости (статьи 550, 554, 555, 556  ГК РФ) и сумму внесенного аванса. Предварительный договор купли-продажи недвижимости заключается в момент внесения аванса (предоплаты) за приобретаемую недвижимость. В предварительном договоре оговариваются основные условия будущего договора купли-продажи, в том числе фиксируется стоимость приобретаемой недвижимости.

Гражданский кодекс РФ не содержит особых требований к форме соглашения об авансе. Однако в статье 380 ГК РФ указано, что при несоблюдении письменной формы соглашения о задатке сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Согласно статья 161 ГК РФ простая письменная форма соглашения об авансе обязательна, если сумма аванса превышает 10 МРОТ, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки. Несоблюдение простой письменной формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не отнимает у них права приводить письменные и другие доказательства (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Если же, недвижимость понравилась покупателю, необходимо вести диалог с представителем продавца. Чаще всего это представитель агентства или частный риэлтор. При внесении аванса необходимо предпринять ряд действий, чтобы свести риски к минимуму.

Предварительно, до подписания договора и внесения денег, необходимо: проверить информацию о представителе продавца любыми доступными Вам способами (например, из Интернета),  проверить полномочия лица, принимающего аванс, посмотреть подлинники документов на недвижимость, за которую Вы хотите вносить аванс, и документы собственника недвижимости, обсудить размер аванса, обсудить срок, на который вносится аванс, уточнить, при необходимости, пункты авансового договора.

В договоре рекомендуется  прописать следующие моменты: кто оплачивает расходы по сделке, действия в случае отказа банка (ипотека),  в каком банке будет происходить закладка денег, сроки юридического и физического освобождения квартиры, условия договора купли продажи, цена, которая будет указана в договоре купли продажи, условия передачи и написания расписок, условия доступа к сейфовым ячейкам, у кого будут храниться ключи, условия возврата аванса, условия возврата довнесений (если часть денег, кроме аванса, будет внесена до сделки), стимулирование процесса снятия с регистрационного учета бывших собственников и др. Договор составляется в простой письменной форме, в него вносятся те пункты, которые вы считаете нужными. Важно понимать, что все пункты авансового договора, так или иначе определяют взаимные обязанности. Любое из нарушений ведет к возврату аванса и, чем подробнее будут прописаны все эти моменты, тем легче будет вернуть свои деньги в случае возникновения недопонимания или конфликта между сторонами.

Так же в договоре может быть указано, что обязательство по пункту договора (пункт о передаче денежных средств) выполнено.

После того, как стороны придут к соглашению, происходит подписание предварительного договора и передача суммы аванса.

Лучше всего, когда на руках остается любой платежный документ, подтверждающий то, что деньги у Вас приняли. Это могут быть расписка, квитанция, кассовый чек, гарантийное письмо, приходный ордер.

Бывают случаи, когда после внесения аванса, сделка не состоялась и нужно вернуть аванс или задаток. Аванс выполняет только платежную функцию. В подобном случае при уклонении одной из сторон договора от заключения основного договора купли-продажи другая сторона будет вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Во всех случаях неисполнения договора сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения в одинарном размере. При этом сторона, виновная в срыве сделки, не несет никаких санкций, за исключением ситуации, когда стороны в соглашении об авансе указали дополнительные условия, например уплату неустойки (ст. ст. 330, 331 ГК РФ). Отказ от возврата аванса признается неосновательным обогащением, подлежащим возврату в соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

В связи с тем, что уплата аванса — это денежное обязательство, согласно статье 395 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от его возврата, несет ответственность за необоснованное пользование чужими денежными средствами в виде уплаты процентов на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Один из важных моментов при покупке недвижимости наступает  после внесения аванса. Никто со стопроцентной уверенностью не может сказать, состоится сделка или нет. Поэтому так важно понимать, в качестве чего вносятся денежные средства за недвижимость и грамотно оформить внесение наличных и понимать, какие действия необходимо предпринять для возврата внесенных денежных средств, если сделка вдруг сорвалась.

Н.Холдоенко юрист АэНБИ офис Клин