Земля и земельные участки

Земля и земельные участки – в определениях, с назначением и особенности

Каковы особенности правового регулирования отношений по поводу земли в различных отраслях права? Какие естественные признаки земли оказывают влияние на правовой режим земельного участка как объекта гражданских прав? Соответствует ли в настоящее время правовая конструкция земельного участка интересам и практическим потребностям участников оборота? Автор предлагает свое толкование понятия

Земельный участок это  часть территориального пространства.

Одним из важнейших объектов гражданских правоотношений является земельный участок, Земля занимает основное место в системе объектов недвижимого имущества, наряду со зданиями, строениями и сооружениями. Юридические отношения, в которых выступает земельный участок, должно быть уделено особое внимание, повышенного  публичного, финансового  и государственного интереса. Российское законодательство в сфере земельных отношений содержит немало прорех. Из недостатков: двойное и тройное законодательство и при этом часто противоречивое регулирование.

Человек неизбежно организует свое существование в определенном пространстве, при этом со временем его деятельность постоянно усложняется, видоизменяется и дифференцируется. Процессы экономического развития сопровождаются выделением определенного пространства под каждый вид деятельности. Например, вычленяются территории для проживания людей ("пространство жилищной сферы") со своими специфическими требованиями (наличие предназначенных для проживания объектов и соответствующей инфраструктуры), для ведения сельского хозяйства ("сфера жизнеобеспечения человека"), промышленного производства и т.д. Помимо функционального зонирования неизбежно происходит распределение территории между отдельными участниками общественных отношений.

В гражданском праве в целях удовлетворения частнособственнических интересов участников гражданского оборота необходимость распределения территории между его субъектами породила правовую конструкцию земельного участка, с помощью которой отдельные лица или группы лиц обеспечивают возможность деятельности и собственного господства в пределах конкретного пространства. Традиционно господство отдельного индивида на земельном участке реализовывалось в рамках законодательства путем использования института вещных прав: права собственности и ограниченных вещных прав. В современных условиях конструкция права собственности на земельные участки, главным образом в силу их естественных признаков (свойств), не отвечает потребностям регулирования общественных отношений и приходит в противоречие с теоретической конструкцией вещи по причине отсутствия материального субстрата у земельных участков. Интерес участников гражданского оборота направлен не только на использование части поверхности земли (почвенного слоя), но и на обеспечение господства в пределах определенной территории.

Применяемое в действующем земельном законодательстве понятие "земельный участок" не соответствует сложившейся практике, не обосновано логически и методологически, не отражает специфику регулирования отношений по поводу земельного участка как объекта гражданских прав. Более того, можно предположить, что применение к земельному участку категории "вещь" стало причиной нерационального использования территории страны и главным препятствием эффективному развитию оборота земельных участков. Преобладание публично-правовой составляющей в правовом режиме земельного участка, безусловно, оправданно, но законодательно должно быть ограничено четко определенными рамками. В действующем российском законодательстве публично-правовое вмешательство в регулирование земельных отношений, как будет показано далее, является неоправданным и подлежит ограничению. В то же время требуется строго определить нормами гражданского права сферу регулирования земельных отношений. Полагаем, восприятие отечественным законодателем нового подхода к земельному участку как пространству может вывести регулирование земельных правоотношений на качественно новый уровень.

Историю развития прав на землю изучали многие известные ученые-цивилисты, в частности, И.А. Базанов, Л.А. Кассо, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский. Многие из них обращали внимание на более медленное по сравнению с движимым имуществом и постепенное включение земли в гражданский оборот.

На раннем этапе развития правовых институтов, когда в оборот уже были вовлечены многие предметы материального мира, общественные отношения по поводу земли не являлись объектом гражданско-правового регулирования. Земля была экономической и социокультурной основой жизни отдельных коллективов людей, вследствие чего отсутствовала возможность заключения сделок с землей и установление на нее каких-либо прав отдельных лиц. Территория, занятая коллективом людей, воспринималась ими как земля всего народа, всего племени без выделения частных, исключительных прав отдельных индивидов на конкретный участок. Общественная мысль пришла к восприятию земли как объекта прав отдельных лиц в результате довольно длительной исторической эволюции развития экономических отношений, обусловленных прежде всего необходимостью повышения интенсивности хозяйственного использования земли.

И.А. Покровский выявил ряд закономерностей в развитии прав на землю в римском праве. Первоначально сложилось представление об общем праве на землю всего народа или отдельных родов. Затем начался переход к закреплению прав на землю за отдельными домовладельцами и семьями, живущими на определенной территории, однако пока на основе установленного общегосударственного, публичного порядка распределения земли между отдельными индивидами как членами общины, гражданами римского государства. В силу такого порядка, имевшего публичный характер, у хозяина отсутствовало право актом частной воли определять юридическую судьбу семейного земельного участка. В дальнейшем публично-правовой характер прав на земельный участок и идея семейной собственности сменились полной свободой индивида в отношении распоряжения землей. Профессор К.П. Победоносцев отмечал, что "в юридической жизни древнего мира мера всякого права зависела почти исключительно от личности".

Таким образом, историческое развитие римского права свидетельствует о том, что процесс установления в отношении земельного участка режима объекта гражданских прав, а затем и объекта гражданского оборота происходил не сразу, а постепенно, закономерно эволюционируя по мере развития экономических отношений. Однако в рамках рассматриваемого процесса необходимо выделить определенный качественный этап, а именно распространение на землю правового режима имущества и установление в отношении нее определенных гражданских прав, в первую очередь, важнейшего из вещных прав - права собственности, а уже позднее, с усложнением экономических отношений - ограниченных вещных прав. Данный переход произошел значительно позднее установления права собственности на движимые вещи. Определенная польза или выгода для обладателя способствовала наделению земли качеством объекта права. Процесс перехода выразился еще и в том, что чувственное восприятие земли как необходимой экономической основы жизни коллектива дополнялось абстрактным восприятием земли как самостоятельного объекта гражданских прав.

Дальнейшее развитие правового регулирования уже во времена феодализма привело к "политическому" пониманию земельного участка в качестве необходимого элемента суверенитета государства. Права на земельный участок влекли за собой публичные правомочия в отношении пространства "над земельным участком", а именно право сбора налогов, воинскую повинность проживающих на территории людей и т.д.

В период развития капиталистических общественных отношений право собственности на землю достигло в своем развитии апогея, однако в дальнейшем подверглось значительным ограничениям со стороны публичной власти.

В современных правовых системах уже не ставится под сомнение факт наделения земельного участка свойством объекта гражданских прав. Таким образом, организация оборота земли соответствует объективно сложившимся в обществе экономическим отношениям и общему культурному и идеологическому уровню развития в конкретно определенный исторический период. В настоящее время остается по-прежнему актуальным высказанное более века назад мнение профессора К.П. Победоносцева о том, что в гражданском праве, в том числе в организации оборота земельных участков, гораздо более выражается начало государственное, общественное, экономическое. Наиболее высокая степень государственного начала присутствовала и в советском праве, в котором все земли, независимо от их целевого назначения, входили в состав единого государственного земельного фонда и составляли единый объект права государственной социалистической собственности.

В настоящее время происходит отказ от всепоглощающего (всеобъемлющего) влияния государства на оборот земельной недвижимости, а предлагаемое легальное понятие земельного участка будет способствовать еще большему расширению сферы частного усмотрения (использования частно-правовых регуляторов) в сфере организации общественных отношений по поводу земли.

Общественные отношения, объектом которых выступает земля, по объективным причинам регулируются различными отраслями современного российского права. Многие отрасли права и законодательства содержат специальные нормы, регулирующие земельные отношения, а появление особой самостоятельной отрасли земельного законодательства является дополнительным доказательством важности и специфичности земли как объекта правового регулирования. Задача конституционного права - закрепить принципиальные основы, формально-правовые максимы, на которых основывается законодательное регулирование общественных отношений по поводу земли. Административное и уголовное право предусматривают санкции со стороны государственной власти за нарушения установленного порядка использования земельных участков, так как земельные правонарушения подрывают основу жизнедеятельности всего гражданского общества и относятся к числу наиболее общественно опасных. Налоговое право выполняет фискальную функцию посредством взимания налога с правообладателей земельных участков.

Следует отметить тот факт, что в современном российском налоговом праве земельный участок выделяется законодателем из всего объема имущественных ценностей, а земельный налог обособлен, при этом являясь единственным видом местных налогов. Таким образом, законодатель особо выделяет землю как объект налогообложения, не приравнивая ее с точки зрения налогообложения к имуществу, даже к недвижимому, как следовало бы это сделать в соответствии с гражданско-правовой классификацией земельного участка как объекта недвижимого имущества.

Предметом земельного права является исключительно регулирование земельных отношений. За последнее время в связи с конституционным признанием права частной собственности на землю (ст. 9, 36 Конституции РФ) соотношение земельного и гражданского права в регулировании земельных отношений существенно изменилось. Основания разграничения сфер гражданского и земельного законодательств стали принципиально важным предметом научно-теоретических дискуссий, и на доктринальном уровне пока еще не сформировалось единство мнений.

Во взглядах ученых на соотношение норм гражданского и земельного права наблюдаются два течения. Основанием их разделения является решение вопроса о возможности регулирования одних и тех же отношений одновременно обеими отраслями законодательства. Правоведы, допускающие возможность "двойного" регулирования земельных отношений настаивают на превосходстве норм одной отрасли права по отношению к другой. Так, А.Д. Александров и С.А. Голосова отстаивают приоритет гражданского права, указывая, что нормы об имущественных отношениях могут содержаться в Земельном кодексе, но должны соответствовать Гражданскому кодексу . Аналогичного взгляда придерживается И.А. Иконицкая, которая отмечает приоритет общих норм гражданского права в регулировании имущественных отношений, объектом которых является земля.

Противоположное мнение в рамках данного течения выражает О.И. Крассов, подчеркивая приоритет земельного права: "Прерогатива гражданского права - регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами". Его поддерживает Б.В. Ерофеев, утверждающий, что "приоритетность применения земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности". Данную точку зрения также разделяют А.Е. Черноморец и А.Я. Рыженков.

Принципиально иным является мнение Л.М. Ахметшиной, полагающей, что нельзя четко выделить сферы регулирования области отношений со стороны каждой из этих отраслей права, поскольку в сфере имущественных отношений они дополняют друг друга.

С позиций четкого разграничивания сфер регулирования отраслей права к решению вопроса подходит профессор Е.А. Суханов: "Специфику земельного права и земельно-правового регулирования составляет их публично-правовой характер, а не "своеобразие" регламентации определенной части гражданско-правовых отношений. Дело Земельного кодекса - устанавливать необходимые публично-правовые ограничения, запреты и процедуры с учетом значения земли "как основы жизни и деятельности человека" и "исходя из представлений о ней как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы"... Представление же о земле (земельных участках) как о недвижимом имуществе и объекте вещных прав надо оставить гражданскому праву".

На четкой дифференциации сфер регулирования земельного и гражданского законодательств настаивает В.В. Витрянский, называя следующие задачи публичного права, учитывающие общественный интерес, выражающийся в необходимости сохранения целевого назначения и правового режима использования земли: определение включения объекта в оборот, выявление необходимости ограничений оборота (использования в обороте), установление санкций за нарушение публичных интересов, касающихся данного объекта. Задача же частного права, по его мнению, - регулирование имущественного оборота.

Со сказанным согласен профессор М.И. Брагинский, констатирующий, что земельное законодательство в той части, в какой оно регулирует отношения, отвечающие признакам гражданского права, является по своей природе подотраслью гражданского права.

Представляется наиболее обоснованной и правильной позиция четкого разграничения сфер действия отраслей законодательства, диктующая отказ от "двойного" регулирования земельных отношений. Более того, данная идея заложена в норме ст. 3 Земельного кодекса РФ, однако на практике она проводится весьма непоследовательно.

В целях дифференциации предмета регулирования следует конкретизировать сферу действия норм гражданского (частного) права. Эти нормы должны отражать, во-первых, правила определения объекта права, во-вторых, те права, которые могут приобретать участники гражданских правоотношений на земельную недвижимость. Черты двух принципиальных сфер гражданско-правового регулирования земельных отношений, которые составляют гражданско-правовой режим земельных участков, будут предметом дальнейшего рассмотрения.

Прежде всего следует обратиться к анализу "естественных", природных свойств земли, причем учитывая то обстоятельство, что объектом гражданских правоотношений является не земля как таковая во всей совокупности ее характеристик, а ее определенная часть - земельный участок.

Современное гражданское законодательство не содержит легального определения понятия "земельный участок". Не подлежит сомнению, что данное понятие, как, впрочем, и все правовые категории, должно быть логически конкретным образом определенного явления действительности наряду с такими абстрактными правовыми понятиями, как "юридическое лицо", "ценная бумага" и т.д. Естественными свойствами и признаками земли обусловливаются определенные правовые предпосылки регулирования отношении, в которых поведение лиц направлено на соответствующий объект. Специфические естественные свойства земли как объекта материального мира предопределяют либо единственно возможную форму правового регулирования, либо предоставляют законодателю возможность выбора между различными его формами.

В первую очередь следует выявить "естественные", или природные, признаки (свойства) земельного участка. Рассматривая землю как объект чувственного восприятия человека, можно выделить следующие его признаки:

- неуничтожимость;

- непотребляемость;

- невозможность переработки;

- невозможность физического перемещения;

- ограниченность;

- незаменимость;

- невосполнимость;

- разнокачественность.

С точки зрения экономической науки земля рассматривается в качестве естественного фактора (средства, ресурса) производства, который не имеет трудового происхождения (за исключением улучшенных посредством приложения труда человека земель). Земля является таким ресурсом, который не подлежит износу и амортизации. При этом под землей понимается не только сама земля, но и все природные богатства, находящиеся на земле и в ее недрах.

Вся совокупность "природных" признаков земли не позволяет включить ее в сферу гражданско-правового регулирования без установления специфических правил и ограничений. Данный вывод подтверждается всей историей развития гражданско-правового регулирования общественных отношений по поводу земельных участков.

Как уже указывалось, гражданско-правовое регулирование рассматриваемых отношений возможно лишь в отношении ограниченной и определенной части земли, конкретного земельного участка в определенных границах. Вопрос о способах и порядке определения и установления границ земельных участков является чрезвычайно важным, так как речь идет об установлении объекта правового регулирования и объекта прав лиц, заинтересованных в обладании и использовании земли. Конкретизация границ земельного участка является обязательным условием для установления в отношении него гражданских прав, а также вовлечения его в имущественный оборот. В действующем российском праве конкретизация объекта происходит посредством государственного кадастрового учета земельного участка, цель которого для гражданского законодательства выражается в точном описании объекта права. Земельный участок относится к имуществу, причем к имуществу недвижимому, и в таком качестве традиционно относится к вещам, что, видимо, требует уточнения.

После рассмотрения "естественных" признаков следует подвергнуть анализу абстрактные признаки земельного участка в рамкаПроведение государственной экспертизы землеустроительной документации х определенных правовых категорий (объект права, имущество, вещь).

1. Земельный участок как объект субъективного гражданского права, придерживаясь взгляда на объект права как на благо, свойства которого создают возможность удовлетворения интересов, обеспечиваемых правом, имеет основной признак - способность удовлетворять допускаемые положительным правом частные интересы своего обладателя. Земельный участок, как и любой иной объект права, является фактическим средством удовлетворения законных интересов субъекта частных прав. С данной позиции можно объяснить предусмотренное ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" законодательное ограничение размеров земельных участков сельскохозяйственного назначения путем установления их минимальной площади. Законодатель исходит из представления о невозможности удовлетворения интересов правообладателей земельного участка площадью меньше минимальной и поэтому лишает участок, не достигающий требуемого размера, свойств объекта права. Кроме того, являясь объектом гражданских прав, земельный участок имеет признак дискретности, выражающийся в обязательном описании и утверждении его территориальных границ, а также его учетной регистрации.

Как объект права земельный участок может быть уничтожен. Налицо наличие парадокса, суть которого заключается в юридической возможности уничтожения земельного участка вопреки его естественным свойствам. С позиций чувственного восприятия земельный участок невозможно уничтожить, однако с позиций абстрактного логического мышления земельный участок как объект права может быть уничтожен, например, путем разделения на части, если земельный участок не признан в соответствии с законодательством неделимым, либо путем объединения (соединения) с другим участком. При делении первоначальный (делимый) земельный участок прекращает существовать как объект и "вместо него" возникают два (или более) новых земельных участка, каждый из которых становится самостоятельным объектом гражданских прав.

Важно отметить, что земельный участок, всегда представляя собой объект гражданских прав, не всегда является объектом гражданского оборота, поскольку часть земельных участков из оборота изъята. Оборотоспособные земельные участки, в свою очередь, ограничены в обороте земельным законодательством. Например, в соответствии со ст. 95 ЗК РФ земли особо охраняемых природных территорий относятся к объектам общенационального достояния и могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности.

2. Как имущество земельный участок обладает признаком материального блага. Понятие "имущество" в разных статьях ГК РФ употребляется в неодинаковых значениях, но ни одно из них не позволяет усомниться в том, что земельный участок должен быть отнесен к категории имущества.

3. Действующим законодательством земельный участок рассматривается в качестве вещи, однако в науке в вопросе о классификации земельного участка в качестве вещи не наблюдается единства мнений. Предлагаемые различными цивилистами определения вещи и ее признаков не дают оснований утверждать, что понятие вещи в науке гражданского права является предметом спора. Профессор К.П. Победоносцев предлагает следующее толкование: "Вещь есть ограниченная часть внешнего чувственного мира, предмет, взятый из несвободной природы", а признаком вещи называет "способность подчиняться владычеству человека, состоять в его власти".

Он же отмечает, что некоторые вещи не могут составлять предмет частного индивидуального права по двум причинам: во-первых, по своей физической природе, во-вторых, по общественному значению, а значит, не могут быть отнесены к категории вещей в гражданском праве. По первому основанию к вещам нельзя причислить воздух, открытое море, по второму - общественные здания, улицы, площади, каналы, которые являются объектами исключительной государственной собственности, "в коих пользование принадлежит всем, собственность никому не может принадлежать". Отказ в отнесении к категории вещей по второму признаку в настоящее время, видимо, должен быть пересмотрен как не соответствующий действующему законодательству. Так, общественное здание, исходя из рассматриваемой концепции, не является вещью, поскольку право собственности на него в силу закона может принадлежать исключительно государству. При изменении закона и исключения из категории "общественных" отдельных видов общественных зданий они одномоментно становятся вещами, не меняя при этом своих естественных свойств. Данный факт означает, что "общественное" здание, изначально не являющееся вещью, потенциально может таковою стать. Более того, в действующем российском законодательстве государство также является субъектом гражданско-правовых отношений, следовательно, по этому признаку нет оснований исключать "общественные" здания из категории вещей.

В.А. Белов определяет вещи как "материальные предметы, созданные или отвоеванные у природы человеческим трудом". "Материальными, физически осязаемыми объектами, имеющими экономическую форму товара" называет вещи профессор Е.А. Суханов.

Таким образом, основным признаком вещи в гражданско-правовом смысле служит ее материальная субстанция, а также необходимость участия в ее создании человеческого труда. Земельный участок не является объектом, созданным трудом человека, в силу его естественных признаков. Основываясь на буквальном толковании норм Гражданского кодекса, нельзя выявить у земельного участка также признак физической материальности. Земельный участок представляет собой ограниченное территориальными границами, а точнее замкнутой границей, проходящей по рельефу земной поверхности, пространство, которое не имеет материальной физической основы. Следовательно, с теоретической точки зрения, нет оснований относить земельный участок к категории вещей.

В классе имущества земельный участок является недвижимым имуществом, причем недвижимым по природе, в силу своих естественных свойств, и обладает классификационным признаком данной категории - невозможностью физического перемещения.

Рассмотрение абстрактных признаков земельного участка позволяет на основе выявленной его сущности как правовой категории перейти к анализу конкретного понятия "земельный участок". Для решения данной задачи следует найти такие абстрактные признаки земельного участка, которые характеризуют предмет исследования во многих его опосредствованиях и отношениях, в его конкретности, во взаимоотношении и взаимодействии с другими объектами гражданских прав. Одновременно необходимо выявить особенности правового регулирования отношений, объектом которых является земельный участок.

С обозначенной позиции земельный участок имеет следующие характеристики.

Особая ценность в гражданском обороте. В системе объектов гражданских прав недвижимому имуществу по праву отводится центральное место. В свою очередь, организационным центром системы объектов недвижимого имущества выступает земельный участок. Такая его роль обусловлена, прежде всего, тем, что земельный участок служит пространственным базисом для деятельности людей и размещения объектов материального мира. В правовом регулировании ценность земельного участка, в первую очередь, выразилась в установлении обязательной государственной регистрации прав на земельные участки. Образно данную мысль выразил К.П. Победоносцев: "Движимость есть имущество, так сказать безымянное перед законом, тогда как недвижимость непременно носит на себе имя своего господина".

Необходимо отметить, что зафиксировать права на земельные участки с технической точки зрения значительно проще, чем на движимые вещи, а расходы на регистрацию экономически оправданы достижением цели устойчивости гражданского оборота. Начало обязательной регистрации прав на землю было положено еще в Римской империи. С появлением технической возможности при одновременной экономической целесообразности обязательная регистрация была введена и на другие объекты недвижимого, а затем и отдельные виды движимого имущества. Можно предположить, что постепенно она распространится на еще большее число объектов гражданских прав.

Особая ценность земельного участка выражается еще и в том, что законодатель исключил ситуацию, когда правом собственности на земельный участок не обладает ни один субъект гражданского права. Данное утверждение основывается на презумпции ст. 16 ЗК РФ, в соответствии с которой государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Целевое назначение. Под целевым назначением понимается обязательно присущая каждому земельному участку определенная с той или иной степенью конкретизации возможность управомоченного субъекта его использовать (извлекать из него потребительские свойства).

Возможность использования земельного участка для различных целей определяется его местоположением по отношению к другим предметам материального мира и наоборот, уже установленное в соответствии с законом целевое назначение земельного участка позволяет или не позволяет вести в его границах конкретные виды деятельности или размещать определенные объекты. Наличие данного признака обусловливает законодательный запрет на существование земельных участков, площадь которых меньше установленного определенного размера, а также неделимых земельных участков. Неделимый земельный участок является одновременно и неделимым имуществом, и неделимым объектом гражданских прав. Законодательное закрепление возможности изъятия земельного участка, используемого не по целевому назначению, служит еще одним доказательством сформулированного признака.

Влияние правового режима земельного участка на правовой режим объектов, находящихся в его границах. Так, право собственности на земельный участок распространяется на прочно связанные с земельным участком объекты (п. 2 ст. 261 ГК РФ), а все, что расположено над и под поверхностью земельного участка, собственник вправе использовать по своему усмотрению (п. 3 ст. 261 ГК РФ).

Толкование норм ст. 261 ГК РФ с учетом положений ст. 130 ГК РФ не позволяет сомневаться в том, что законодатель не включает в понятие "земельный участок" почвенный слой, лес и т.д., которые, в свою очередь, являются самостоятельными объектами права собственности. В литературе высказано мнение о том, что почвенный слой нужно включить в состав земельного участка, придав последнему "признак телесности", а легальное понятие земельного участка нужно подкорректировать.

В соответствии с ГК РФ земельный участок имеет лишь территориальные границы и поверхность. Поскольку территориальные границы земельного участка в соответствии с законодательством о землеустройстве устанавливаются в двухмерном пространстве с учетом рельефа поверхности земли, пока отсутствуют легальные основания признавать материальную ("телесную") сущность земельного участка. Однако в Земельном кодексе РФ почвенный слой как составная часть земельного участка легализуется, что в какой-то степени дает основания признать материальность земельного участка. В том же случае, когда земельный участок лишается почвенного слоя, данное обстоятельство не приводит к исчезновению земельного участка как объекта гражданских прав, а потому все-таки нет оснований признавать наличие признака материальности у земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

Возможность свободно либо с определенными ограничениями использовать пространство в границах земельного участка. Например, в соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Земельный участок ни при каких условиях не подлежит перемещению и является недвижимостью в прямом смысле, своего рода "супернедвижимостью", чем отличается от всех иных объектов гражданских прав, за исключением участка недр, который также характеризуется абсолютной неперемещаемостью.

Таким образом, земельный участок является объектом гражданских прав и не может быть отнесен к вещам по следующим основаниям.

Во-первых, экономический интерес к обладанию земельным участком и его польза для участников гражданского оборота заключаются не только в почвенном слое или ином материальном субстрате. С развитием современной техники и дефицитом пространства, особенно в крупных городах, растет необходимость использования пространства не только вблизи поверхности земли, но и выше и ниже нее. Причем данная экономическая потребность уже проявила себя настолько активно, что настоятельно требуется качественно иной способ (форма) измерения и фиксации прав на вертикальное пространство земельного участка. Иными словами, при установлении границ использования пространства над земельным участком и под ним уже нельзя ограничиваться применением единиц измерения, основанных на возможностях и интересе к его использованию, а нужно перейти к точным единицам измерения, основанным на физических свойствах пространства.

Данный процесс также естествен, как и произошедший ранее, когда измерение владения земельным участком с помощью весьма неопределенной единицы - личного труда земледельца - было заменено установлением границ участков путем их межевания с обозначением на местности. До определенного времени пространственные границы земельного участка определялись путем указания на один центр и измерялись по всем направлениям на расстояние "куда плуг и соха, и топор, и коса ходят". С появлением споров о границах земельных участков в результате столкновения интересов правообладателей земли возникла необходимость в более точных границах.

Современная потребность в четком установлении вертикальной границы земельных участков имеет не только конфликтное происхождение и вызвана не столько спорами вокруг использования вертикального пространства земельного участка, сколько появлением новых и разнообразных интересов участников гражданского оборота к использованию вертикального пространства земельного участка. Данные интересы уже сейчас требуют не только теоретических разработок в направлении моделирования нового объекта права, но и скорейшей реализации в законодательной практике. Определение границы путем закрепления законодательной формулы ст. 261 ГК РФ уже не отвечает современным потребностям. В качестве примера можно привести опыт зарубежного законодательства, в котором права на пространство над земельным участком нашли свое воплощение в категории "воздушных прав" (air rights).

Во-вторых, земельный участок не содержит в себе материального субстрата (не обладает "телесностью", физической осязаемостью), лишен признака материальности и не может его иметь. С юридической точки зрения земельный участок может быть уничтожен как объект права только путем внесения изменений в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но не может быть уничтожен физически. Любое наделение земельного участка материальным субстратом наталкивается на логическое противоречие, так как если, например, принять за материальный субстрат земельного участка почвенный слой, а при строительстве полностью его снять и заменить его фундаментом, формально придется согласиться с тем, что произошло изменение материального состава земельного участка. При этом с физической точки зрения появляется совершенно другая вещь, но с юридической - тот же земельный участок в тех же границах. Причем теоретически материальная субстанция может меняться ежедневно, а земельный участок будет оставаться все тем же объектом прав. Следовательно, нет необходимости наделять земельный участок как объект гражданских прав "телесностью", а следует признавать земельным участком определенную часть пространства в пределах установленных границ.

В завершение рассмотрения признаков земельного участка, исходя из квалификации земельного участка как объекта гражданских прав, перейдем к построению логически конкретного понятия земельного участка.

Земельный участок - обеспечивающее возможность удовлетворения собственных (частных)интересов участников гражданского (имущественного) оборота материальное благо, права на которое подлежат обязательной государственной регистрации, с возможностью его использования только в соответствии с определенным целевым назначением и установленными законодательством ограничениями путем хозяйствования управомоченного субъекта в пространстве, ограниченном замкнутой территориальной границей, проходящей по естественному рельефу земли, описанной и удостоверенной в установленном законом порядке.

Земельные участки как объекты гражданских прав законодатель выделяет ввиду их особых свойств, обусловливающих специальный порядок регулирования соприкасающейся с ними деятельности субъектов правоотношений. Устанавливая правовой режим объекта права, закон определяет режим поведения граждан как субъектов гражданских правоотношений.

Законодательное регулирование земельных отношений основывается на представлении о земельном участке как о части территории (пространстве) и как о природном ресурсе (природном объекте, почвенном слое). Однако в действительности возможно существование земельных участков без почвенного слоя (в качестве определенной территории) и почвенного слоя "без привязки к территории" (например, при перемещении почвенного слоя при рекультивации земель).

Фактически закон закрепляет права на земельный участок как возможность субъекта использовать определенную часть пространства над и под земельным участком по своему усмотрению с запретом третьим лицам вмешиваться в его деятельность. В то же время право собственности может возникнуть лишь на определенную вещь (в земельном участке это почвенный слой, а также все, что не может "без несоразмерного ущерба" передвигаться в пространстве). С такой позиции полномочия собственника земельного участка, заключающиеся в возможности запрета всем третьим лицам препятствовать ему в реализации права собственности, получают специфическую трактовку с точки зрения абсолютных прав: помимо присущего всем собственникам вещей права отстранять всех от пользования, владения и распоряжения вещью только собственник (или иной правообладатель) земельного участка получает, помимо прочего, исключительное право хозяйствовать (властвовать, господствовать) в границах определенной территории, физического пространства.

Данная возможность отчетливо выражена в правовой конструкции ограниченных вещных прав, наиболее ярко - в категории предиальных сервитутов. Потребность в создании юридической конструкции ограниченных вещных прав возникла именно на основе регулирования отношений по поводу земельных участков. Полное господство над земельным участком как вещью и беспрепятственное осуществление прав на земельный участок в силу его естественных свойств исключают возможность использования пространства над земельным участком третьими лицами. Можно представить идеальную ситуацию, при которой все земельные участки распределены между частными собственниками, и они в полном объеме реализуют свое право, отстраняя всех третьих лиц от проникновения на свой земельный участок. В современных условиях жизнь была бы парализована. Следовательно, наличие публичного интереса диктует необходимость не только ограничения права собственников земельных участков в отношении либо отдельных лиц, например, собственников смежных участков, либо всех третьих лиц, но также часто необходимость ограничения либо исключения из гражданского оборота отдельных видов земельных участков.

Если воспринимать земельный участок как часть территории поверхности земли в определенных границах, то налицо идеальный, абстрактный объект, требующий специального определения как участок пространства. Установление права собственности в отношении земельного участка на начальной стадии развития института объясняется невозможностью закрепить права на него иначе, чем посредством права собственности, путем установления границ на местности и объявления права собственности на "почву". В научной литературе уже высказано мнение о том, что владельцу земельного участка принадлежит не земля как физический объект, а комплекс имущественных прав, связанных с полезным применением участка.

Действительно, не обладая признаком телесности, земельный участок не может рассматриваться в качестве физического объекта - вещи. Он является участком пространства, закрепленным на определенных правах за участниками гражданских правоотношений, используя который, они удовлетворяют свои имущественные интересы. Кроме того, права на земельный участок могут восприниматься как способ установления территориальных границ личной сферы граждан, обеспечивающий возможность защиты прав личности от вмешательства со стороны государства и третьих лиц. "Право на поземельную собственность до сих пор везде неразрывно связано было с обеспечением личных прав человека". Таким образом, земельный участок в рамках гражданского права может служить территориальной гарантией прав личности.

Представляется, что возможность установления запрета на вторжение в пространство над и под земельным участком не равнозначен отстранению третьих лиц от владения или пользования земельным участком как вещью. Данный запрет намного значительнее по существу и правовым последствиям и несравним с запретом, касающимся вещей. Следовательно, существует особый комплекс прав в отношении пространства в границах земельного участка, не включенных в объем правомочий собственника земельного участка.

Таким образом, уже в действующем праве можно констатировать факт неоднозначности в понимании земельного участка как объекта права и своеобразное "раздвоение" ("бифуркацию") земельного участка на два самостоятельных объекта, каждый из которых обладает своим собственным правовым режимом:

1) земельный участок как недвижимое имущество;

2) земельный участок как пространство или территория.

Правовое регулирование отношений по поводу земельного участка как определенного пространства, наряду с традиционным рассмотрением земельного участка как недвижимой вещи, диктуется невозможностью признать за ним признак "телесности", а также необходимостью по-новому обосновать категорию ограниченных вещных прав на земельные участки, дать объяснение прав на земельный участок и устранить существующие в действующем законодательстве пробелы регулирования отношений, связанных с использованием надземного и подземного пространства земельного участка.

Допустим, предполагается возможным решить проблему соотношения объектов: земельный участок и объекты недвижимого имущества на земельном участке. Поскольку земельный участок - "бестелесный" объект - и представляет собой определенное пространство, остальные объекты недвижимого имущества (здания, сооружения) не могут составлять с ним ни единого объекта прав, ни являться его частью, улучшением, принадлежностью и т.д. В связи с изложенным концепция единого объекта права (земли и расположенного на ней строения) не может быть применена.

На примере немецкого вещного права можно убедиться в том, что "принцип единства" допускает ряд исключений, если он становится препятствием на пути реализации интересов участников гражданского оборота. Данные исключения можно найти и в действующем российском законодательстве, более того, несложно предположить, что количество таких исключений со временем будет расти, что требует пересмотра принципиального подхода к соотношению земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений.

Пусть два лица владеют на праве собственности расположенными по соседству земельными участками. На участке первого лица имеется жилой дом, принадлежащий хозяину, как и участок, на праве собственности, вместо которого он желает построить новый дом. Второе лицо заинтересовано в приобретении жилого дома, принадлежащего первому лицу. В соответствии с нормами действующего законодательства интересы лиц не могут быть удовлетворены законным способом, поскольку действует законодательный запрет на передачу права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, находящемся в собственности того же лица (ч. 4 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, первое лицо не вправе продать дом как объект недвижимого имущества без одновременного отчуждения своего земельного участка и удовлетворить свой вполне законный интерес. Подобных примеров существует немало, но важно отметить, что интересы участников гражданского оборота диктуют необходимость раздельного оборота земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Таким образом, законодатель измерил ценность находящегося на земельном участке строения исключительно "неясным и колеблющимся" интересом его употребления, что, по мнению профессора К.П. Победоносцева, является признаком низших ступеней хозяйственного развития. Доводы ученого относятся к разделению вещей на движимые и недвижимые, однако представляется возможным использовать их для аргументации необходимости установления раздельного оборота земельных участков и находящихся на них строений. Необходимым принципом развитого экономического оборота, в котором ведущую роль приобретает меновая (товарная) ценность имущества, должен быть принцип раздельного оборота земли и расположенных на ней строений. Закрепление и последовательная реализация в законодательстве данного принципа позволит как земельному участку, так и построенному на нем зданию (строению, сооружению) приобрести самостоятельное хозяйственное значение товара, войти в круг обращения ценностей в целях удовлетворения постоянно растущих и видоизменяющихся законных интересов участников гражданского оборота.

На земельный участок как территорию (пространство) должен существовать, помимо права собственности, разнообразный комплекс ограниченных вещных прав. Данное положение, например, в отношении ограниченного вещного права застройки, уже получило серьезные обоснования в научной литературе.

Таким образом, развитие гражданско-правового регулирования земельных отношений требует совершенствования законодательства о земельных участках по следующим направлениям:

1) уточнение легального понятия "земельный участок";

2) расширение перечня ограниченных вещных прав на земельные участки;

3) конкретизация правомочий правообладателей земельных участков.

Помимо правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками содержание права собственности должно быть дополнено правом собственника по своей воле преобразовывать объект права путем изменения его физических характеристик (делить и объединять участки, причем как в горизонтальном, так и в вертикальном направлении), создавая, таким образом, новые объекты права.

Дальнейшее развитие мировоззренческих взглядов на земельный участок как на участок пространства даст возможность проработать и заложить теоретические основы будущего регулирования земельных отношений, не позволив развиваться им по стихийной воле законодателя, обусловленной сиюминутными интересами.