Как продать квартиру, дом, дачу или земельный участок быстро и безопасно около Москвы

Как продать квартиру, землю, дом или дачу.

Продажа - покупка квартиры это вопрос скорее времени и конечного результата.

Ведь в недвижимости, как и в законе сохранения энергии все остается, по большому счету неизменным. Меняются собственники, переоформляются земли, строятся новые дома, взлетают к небу многоэтажки, а деревенские домики реставрируются на средства из других источников. Но главное, зачем и с какой скоростью нужна продажа недвижимости.

Зачем продавать землю, дом, участок, комнату. Если вопрос стоит в избавлении от ненужной обузы – сами хозяева живут в другом месте, все у всех есть, наследство от дальних милых родственников, это хорошо, дай бог всем так жить. А вот если надо продать дачу и доплатить за более хорошую квартиру при обмене (мене), или добавить денег на строительство коттеджа, домовладения. Тогда к продаже вашей недвижимости надо относиться по другому: надо все взвесить, прицениться на то и другое и начинать.

Прежде всего, надо усвоить – недвижимость это дорого, это для Москвы и Подмосковья большие цены, крупные суммы денег – это ответственность. Соответственно и о безопасности надо помнить и не забывать всегда. Что происходит, когда собственник сам дает объявления о продаже недвижимости номер его контактного телефона появляется в газетах, интернете и т. д. и по нему начинают звонить и кому надо и кому не надо и начинают приходить замысловатые просьбы о помощи и сладкие предложения – хозяин засветился. Наличие купленной сим-карты для продажи одного объекта недвижимости не спасает, все равно надо продавать дачу или квартиру, все равно надо общаться. А потом могут быть просмотры в урочное и неурочное время, разные вопросы. Собственник остается один на один перед открытой дверью, впуская нового потенциального покупателя квартиры, а за спиной миллионы рублей, в виде бетона, кирпича и дерева. Опасно!
Как показывает статистика милицейских и судебных дел и сводок, примерно 5% сделок с недвижимостью переходят черту административных гражданско-правовых отношений, и вступают на поле Уголовного Кодекса или Процессуального Кодекса. Вопрос: а оно Вам надо? Вам надо войти в это 5% несчастных, которые мучаются по судам и прокуратурам, в неимоверных трудах отстаивающих свое право на собственность. Наверно не надо.

При продаже дома или участка, квартиры или комнаты все равно надо рекламировать объект, обязательно показывать, разговаривать о тонкостях продажи, готовить комплект документов, консультировать по вопросам налогообложения продавцов и покупателей, принимать предварительные платежи, проводить взаиморасчеты, писать договора купли-продажи, сдавать пакет документов на государственную регистрацию, помогать с выпиской-пропиской, контролировать физическое освобождение, или проще говоря, выезд с квартиры, организовывать передачу ключей и передачу самого объекта продажи. Это лишь
общий список вопросов, который надо решить при каждой продаже, каждой квартиры или дома. А если вы продаете и одновременно покупаете другую квартиру, так называемая альтернативная продажа, как тут быть с передачей денег. Еще интересней решать вопрос, когда есть продажи квартиры, которая в собственности, а покупаете другую квартиру в новостройке.

Нас периодически спрашивают по тем или иным конкретным вопросам, мы старательно отвечаем, но каждая ситуация с чего то начинается, имеет свои мотивы, как то развивается и не зная всех особенностей данной сделки, очень трудно в двух словах подсказать правильное решение продавцам недвижимости.

При продаже загородного объекта – дома, дачи, земли, участка в садовом товариществе трудностей с продажей и с поиском покупателей еще больше. Причин тому несколько, и главная - покупатели Подмосковных домов и дач, по большей своей части Москвичи, и следовательно дом с участком в Солнечногорске или Клину нужен им для отдыха или сезонного проживания, то есть под дачу. И такая покупка Подмосковной недвижимости это покупка не крыши над головой, а покупка места отдыха, которая не является жизненно необходимой. И покупатели смотрят и выбирают себе дома и дачи годами, долго смотрят, приезжают, торгуются. А учитывая сложности выезда из Москвы, и обширность Московской области, работа по нахождению покупателя на дом, дачу или землю в Московской области очень долгая и тяжкая. Представьте себе, что вам надо показать коттедж в Куркино, потом проехать в Рузу, Истру, Клин и Солнечногорск. На показ участков, находящихся в пределах одного сельского округа, уходит не меньше двух часов. Самим продавцам, если они живут недалеко от продаваемого дома, не трудно прийти и показать и рассказать про свое имущество, а если это другой район, или плотный рабочий график. Конечно, никто кроме самого хозяина, не знает дом или дачу лучше него самого, но знать свою родину, это еще не значит, что ее можно продать. Объяснить покупателю, почему эта земля лучшая, а эта дача просто построена для него, это может далеко не каждый хозяин. Что говорить о документах, кадастровый план, межевание, форма В1, согласование границ. Один только земельный комитет и кадастровая палата с их способами работы вытрясут из любого человека душу и нервы.

При всей возможности рекламы вами вашего дома, земли или квартиры для их продажи надо обязательно иметь, по возможности, готовый комплект документов. Посудите сами – вы приехали посмотреть дачу, вас все устроило, договорились за цену и хозяин вас ставит перед фактом, что документы мол старые, и при ближайшем рассмотрении данной проблемы, вы выясняете, что полный комплект документов, для предстоящего оформления в вашу собственность, надо готовить по этой даче минимум год. Вы, конечно, сразу откладываете окончательное решение по покупке данной дачи и как минимум едете смотреть другие варианты. В Москве документы, необходимые для продажи можно собрать за короткий срок, но все равно, зачем потом бегать и умолять работников РЭУ, БТИ и т.д. сделать справку, подписать бумажку, переплачивать за срочность. На самом деле, собранные заранее документы больше важны для загородных сделок – продажа домов, коттеджей, земли. К счастью в Москве административных препонов, для свершения простых сделок купли-продажи квартир почти нет. Простые вопросы все отлажены, сроки везде разумные и предсказуемые, все данные давно в компьютере. Да и количество сделок купли-продажи квартир в Москве самое большое по России. А вот за пределами МКАД, в Подмосковье или других регионах срок сбора полного пакета документов действительно может затянуться на года. И ни один покупатель не станет столько ждать, если конечно не поставить такую цену, которая будет сопоставима с безвозмездным дарением. Для оформления земельного участка нужно сначала произвести межевание (примерно от трех дней до 1.5 месяца), потом взять архивные выписки (1 месяц), затем получить кадастровый номер (от 1 месяца до 1 года), потом получить выписку из кадастра (от 1 месяца) и зарегистрировать ране возникшее право собственности (от 1 до 3 месяцев). Это примерный и далеко не полный список возможных действий и сроков. А если в документах присутствуют описки, разночтения и иные оплошности, то на их исправление может уйти времени в три раза дольше. При чём, эти недочеты в документах выявляются очень часто, по ходу сбора справок, и при первичном знакомстве с документами многих поблеем просто невозможно предугадать – например: сколько раз менялись номера участков или какой адрес теперь у объекта, к какому теперь сельскому округу относится данное садовое товарищество и т.д. Все это ведет к снижению стоимости или потере покупателя на земельный участок или дом. Был в нашей практике такой случай – срочно- в течении двух недель сделать сделку купли-продажи коттеджа, из документов на руках только постановление на землю. Конечно, сделали, но покупателю или точнее продавцу коттеджа это обошлось в 20 000 тысяч долларов США. Не понятно, зачем надо было переплачивать такие огромные деньги, когда можно было заранее все оформить и не терять денег.

Найти покупателя. Такая задача сегодня, когда на рынке остались только покупатели –пользователи квартир, домов, дач, стала труднее в три, четыре раза. Покупатели – инвесторы, а их было на рынке около 70%, ушли с рынка, до лучших времен. Покупатели-застройщики заняли выжидательную позицию, ждут покупателей-инвесторов. А покупатели-пользователи покупают только самые дешевые варианты из предложенных, усиленно торгуясь до 500 тысяч рублей с объекта, а есть случаи торга и на 30% от первоначальной стоимости. И некоторые продавцы недвижимости идут на эти условия, ведь есть ситуации, когда даже такие снижения цен необходимы или выгодны людям. Критика кризиса, но строители, кто действительно строит, так и строят в тех же объемах. Поэтому, когда недвижимость потеряла свою инвестиционною -накопительную составляющую, а осталась только пользовательская - жить, радоваться, сдавать, снимать, сажать огород и надо относиться к недвижимости соответствующе – как к средству проживания и пользования, а не средству накопления и сбережения. Соответственно и цены на квартиры и домовладения пошли вниз, до уровня 2007-2006,-05 года. Интересная картина получается при продаже земли. Инвесторы, которые скупали земли, изначально готовы к длительным срокам реализации своих участков. Но спустя полтора года, после начала спада продаж, и они, люди, которые никуда не торопятся, решили спустить цену на 30-40%, и среди них начинается некоторая паника. Ведь на рынке появляются предложение еще дешевле и еще, и эти предложения не находят своего покупателя. С одной стороны, сейчас выгодно покупать, все подешевело, нижняя планка цены зафиксирована. Но если у вас есть дача, зачем вам нужна вторая? И покупатель дачи идет в банк и кладет деньги на депозит, который сейчас очень привлекателен во всех отношениях. Найти покупателя сегодня это привлечь человека ценой, которая ниже остальных предложений, даже с учетом всех возможных торгов. Ведь если сегодня покупатель держит деньги в банке, и чувствует себя хорошо и уверенно, тогда надо быстро продать недвижимость и так же идти в тот же банк и восполнить банковским депозитом, кажущиеся потери от снижения стоимости. Ведь если цены не идут вверх, зачем завышать цену и терять свое время, деньги, возможности свои и своей семьи, когда можно снизить цену, пускай ниже, чем все остальные и продать, а точнее избавиться от недвижимости, которая сегодня медленно но уверенно теряет в цене. У нас сейчас есть несколько клиентов, которые послушались нашего совета, продали квартиры, кто менялся, выждали и за счет паузы, смогли переехать уже не в однушку, а в двушку, в том же районе. Другие тоже поднакопили, за счет депозитов и тоже уже готовы покупать двухкомнатную квартиру, вместо однушки в хрущевке. Хотя все вначале нервничали, а вдруг что ни будь, а может еще чего, успокоились, и теперь ходят и выбирают. Если нарисовать график, на котором
отображаются цены на недвижимость, то можно более точно сориентироваться по поводу цены, за которую можно выставлять на продажу квартиру или дом, или землю. Если поставить стоимость квартиры или дома как все, то по графику видно, что завтра эта стоимость будет выше рыночной стоимости и послезавтра придется еще больше снижать цену, опять поставить цену, как все и опять не успеть подать и опять снижаться. Вывод очевиден – надо ставить цену квартиры, дома или земли ниже, чем все – и продавать сегодня, получать на руки завтрашнюю цену. А то придется играть в догонялки с падающими ценами. Есть и печальный опыт –некоторые «умные и расчетливые» клиенты в погоне за собственным самолюбием говорят: « Ну, давайте попробуем продавать месяца два-три так (по рыночной), а потом посмотрим». Два-три месяца это снижение как минимум на сто тысяч рублей со среднего объекта недвижимости. И вот, например одни клиенты, не снижая вовремя цены, потеряли уже почти два миллиона, и никак не могут продать уже больше года свою квартиру. Дальше описывать перспективу продажи квартиры этих клиентов не имеет смысла. Но такие сюрпризы, с нашим советским отношением к недвижимости, к сожалению не единичны. Да мы все привыкли, что квартира или дом это единственное, что у нас есть. Покупка или продажа квартиры это событие, для семьи происходящее раз в сто лет. Конечно, мы все не каждый день покупаем и продаем квартиры и дома, конечно, это очень ответственное решение и поступок. Но и надо правильно оценивать свои силы, стоимость своей недвижимости или стоимость покупаемой недвижимости. И не надо забывать, что кроме проживания недвижимость имеет еще и цену. А цена определяется сегодня покупателем, которых просто мало, строителем, который, тоже полностью зависит от покупателя.

Так же хочется отметить, что земля, дом, квартира это товар. А каждый товар имеет не только свою цену, основные особенности и параметры, но и внешний вид. Внешний вид участка земли или квартиры на окончательную цену влияют мало. Больше всего внешний вид влияет на скорость продажи, а это влияет на стоимость или рентабельность сделки. Для земельных участков внешний вид это состояние дороги, трава, забор, время года. Для домов это не только ухоженность земельного надела, но и внешний и внутренний вид. Для квартир это минимум чистота. Некоторые продавцы пытаются сделать евроремонт и получит с этого дополнительный выигрыш в деньгах, но на практике чаще всего это влияет на скорость продажи. Хороший внешний вид объекта это прежде всего аккуратность и техническая исправность – покрашенный забор и работающий замок на воротах, подшитые фронтоны и покрашенные окна и потолки. Продавцу, который сам строил, все кажется родным и привычным, а покупатель смотрит на все свежим взглядом, быстро замечает все трещинки, пятнышки, недоделки и недочеты и делает свой вывод – покупать или нет. Когда земля, дом или квартира выглядят необихоженными, забытыми и запущенными, то поверьте, настроения покупать это, меньше. Покупатель это как правило семья – мужчина созидатель, женщина потребитель. И если мужчина закрывает глаза на некоторые вещи и смотрит например на стены и коммуникации, то женщина смотрит на расцветку обоев, а если обоев нет, то на бетонно-кирпичные стены и не может себе представить, что в этом сарае она будет хозяйкой. Что ходить придется по глине, ведь сейчас тут нет никакой дорожки, и пола нет, только бетонные плиты. А так ей хотелось полы с подогревом. Конечно, делать все это будут они сами, это женщина понимает, но не видит. Примеров много , когда ухоженный объект – земля, дом, квартира подаются сразу, где то покосили траву и покрасили забор, где то покрасили фронтоны, окна и второй этаж, дерево на котором до покраски было серо-черными смотрелось убого. Кто-то поклеил в коридоре и комнаты обои по 30 рублей за рулон и приклеил потолочную плитку. Для продажи не надо все делать супер, супер, супер – надо делать просто и аккуратно, эстетично и по возможности красиво, не более.


Если подвести итог, то, что бы продать квартиру, дом или землю надо правильно её оценить, если нужно, придать товарный вид, собрать обязательно документы, дать рекламу самим или заключив договор с агентством недвижимости и поставить цену ниже, чем остальные аналогичные объекты в данном регионе.

И тогда есть уверенность, что ваша недвижимость принесет вам прибыль, деньги и радость.