Инвестиции в новостройки

Инвестирование в новостройки сейчас довольно распространенное явление. Таким необременительным видом бизнеса занимаются как частные инвесторы, которые покупают одну, две или три квартиры, так и финансовые компании, которые или вкладывают деньги в строительство – инвесторы проекта, или просто выкупают несколько квартир под конкретные проекты или с целью перепродажи. Такой вид бизнеса приносит от 20 до 50% годовых, в зависимости от типа строительства, и конечно от сроков сдачи новостройки. Инвестировать чаще всего выгодно на уровне котлована, когда застройщик продаёт будущие метры по самой дешевой цене, но это и самое рискованное время. Разница цен за квадратный метр на начальном этапе строительства и цены при сроке сдачи дома в эксплуатацию примерно 20%, а если инвестор немного подождет –от 3 месяцев до полугода и получит свидетельство на квартиру, то тут цена вырастает еще примерно на 10-15% и сделка проходит не по договору долевого участия или инвестиционному договору, а уже как простая купля-продажа квартиры.

При этом не нужно забывать, что продать квартиру в новостройке можно на любом этапе, по договору переуступки права требования. Конечно, в этом случае прибыль будет немного меньше, но этим можно застраховать себя и свои вложения от рисков долгостроя, особенно в тех случаях, когда инвестор имеет информацию о такой возможности. На практике очень многие инвесторы новостроек так и поступают – продаю по переуступке объекты, где возможна затяжка со сроками. И при этом инвесторы всегда продают свои контракты дороже, чем приобрели их. А учитывая схемы, когда застройщик предлагает беспроцентные рассрочки при частичной оплате от 30%, то спекуляции на рынке новостроек вообще становятся почти без рисковыми. Просто нужно быть в курсе событий и не бояться продать контракт в нужное время, пускай и с меньшей прибылью, но никак не с убытком. Потому, что если стройка замораживается на неопределенный срок, то любой экономический расчет прибыли летит под откос. И пережить такое, в расчете на абсолютную прибыль могут только очень крупные инвесторы или наоборот частные лица, которые вложили в замороженную новостройку свободные средства и имеют иные источники дохода.  

Так же инвесторам в новостройки следует обратить внимание на аккредитацию застройщика в банке. Т.е. смогут ли покупатели воспользоваться ипотекой, с одной стороны, с другой стороны, если застройщик аккредитован в Сбербанке, то специалисты Сбербанка, перед аккредитацией, проверяют застройщика, его документы, разрешения и конечно финансовое положение. Это уже подтверждает серьёзность проекта и уменьшает риски при покупке новостройки и даёт большую гарантию Вашим инвестициям.  К примеру, у Сбербанка была программа 888, что позволяет немного, на 8% в год, уменьшив прибыль по одному объекту, купить в два раза больше площадей и все равно остаться в большем выигрыше.

С другой стороны покупать напрямую у застройщика – стороне, которая хочет только продать и на эти деньги достроить не всегда выгодно. Правильнее покупать новостройку через риэлтора, который работает от застройщика: цена остается та же, но информации и гарантий больше, особенно, если вы заключаете с риэлтором агентский договор и тем самым повышаете его ответственность в вашей инвестиции.  Так же зачастую площади инвесторов для продажи интересуют застройщика меньше всего – у него есть план реализации своих площадей, для обеспечения финансирования строительства, а уже потом застройщик будет реализовывать квартиры инвесторов. Такие случаи часто встречаются на практике, и иногда нам риэлторам приходится сталкиваться с некоторым противодействием со стороны застройщиков при продаже квартир по переуступке. Застройщики пытаются протолкнуть свои объекты. Но поупиравшись немного, они как правило все подписывают и регистрируют. Хотя есть застройщики, которые совершенно спокойно успевают и выполнять свой план продаж и успешно строить и даже активно помогают инвесторам переоформить документы, к примеру, многие, но не все  застройщики Дмитрова отличаются очень высокой порядочностью и ответственностью и доброжелательностью ко всем без исключения своим клиентам, как например фирма Русский Бетон.

Так же в 2012 году инвестирование в новостройки Москвы уже не так выгодно, как инвестирование в новостройки Московской области - ниже стартовая цена, более востребованное жилье, выше % прибыли от вложений и больше покупателей. К примеру новостройки Зеленограда по улице Радио стоят на уровне котлована 100 000 рублей за квадратный метр. Стоимость вторичного жилья в обустроенном районе от 95 до 120 тыс. руб. на кв.м. А новостройки Клина, при стартовой цене 43 тыс. р. кв.м. и стоимостью жилья 52-54 тыс. руб. Причем в первом случае, не строится муниципальные проекты, без намека на бизнес класс, что существенно может повысить стоимость, да и месторасположение по границе с городским кладбищем и мусоросжигательным заводом не прибавляет привлекательности. А если учесть новостройки в Андреевке Андреевскую Ривьеру с ценой от 55 тыс. р. то вообще получается нездоровая конкуренция за деньги инвесторов.

Конечно, инвесторам нужно понимать, что рынок новостроек очень хорош, но всегда нужно семь раз отмерить и проверить, чем один раз вляпаться.