Многие покупатели хотят иметь свое жилье - квартиру в современной новостройке, расположенной в удобном и социально-благополучном квартале с развитой инфраструктурой.
Это желание реально осилить, более того, потенциальный покупатель может даже сэкономить примерно 40% от стоимости подобной квартиры, если решится вложить деньги в новостройку на самом старте продаж. Т.е. купить новостройку на стадии котлована или до этого, когда застройщик только начинает осваивать строительную площадку.
Покупка новостройки на уровне котлована
Наиболее низкие цены на квартиры новостройки застройщики обычно устанавливают на старте продаж, желая привлечь деньги граждан. Покупка квартиры на стадии устройства котлована позволяет вложить в нее на 30 – 40% меньше, чем на этапе ввода дома в эксплуатацию.
Он отмечает, что наиболее привлекательные цены обычно устанавливаются на первом этапе строительства микрорайонов и крупных жилых комплексов, где застройка осуществляется в несколько этапов, а девелоперу надо создать имя и привлечь первую волну покупателей.
Стартовая цена на квартиры в первом доме первой очереди, как правило, значительно ниже, чем на аналогичные квартиры в следующих по очередности корпусах. Квартиры второй, третьей и последующих очередей на стадии котлована будут стоить на 3-5% дороже, чем стоил тот же котлован первой очереди.
Впрочем, это не предел. Пример ЖК "Акуловская слобода" в Подмосковье, где стартовые цены на однокомнатные квартиры в первом строящемся доме в марте 2012 года составляли 30 тысяч рублей за квадратный метр, то в одном из последних домов в октябре 2012 года – 53 тысячи рублей, что примерно на 20% выше стоимости первоначального предложения.
Сам проект постепенно становится законченным на рынке, на него возникает больший спрос, а если к этому добавить хорошие темпы строительства и, как следствие, готовые дома первой очереди, то это даст покупателям гарантию, работающую лучше любых официальных бумаг, а застройщику – повод для вполне оправданного повышения цен.
Но есть наглядный пример не одной сотни обманутых дольщиков, польстившихся на доступные цены недобросовестных застройщиков, покупатели готовы заплатить чуть больше в обмен на гарантии, что дом будет сдан в срок и без строительного брака.
Поэтажный рост
Сама квартира существенно набирает в цене и по мере строительства дома. Например, в одном из корпусов ЖК "Шемякинский дворик" квартиры на стадии котлована продавались на 23% дешевле, чем спустя четыре месяца, когда в доме завершалось строительство последних этажей.
Как только дом "выходит из земли", завершается монтаж котлована и начинается возведение этажей, цена квадратного метра заметно вырастает – на этом этапе происходит основное и наиболее заметное повышение цены на жилье.
С момента начала строительства объекта до возведения дома под крышу происходит максимальное увеличение цены.
И стоимость квадратного метра начинает расти буквально поэтажно. Начало работ по монтажу стен повышает стоимость квадратного метра на 5-7%, еще минимум 10% дает возведение дома под крышу. Все, кто желает сэкономить на покупке строящегося жилья, должны помнить, что чем меньше этажей построено, тем дешевле цена квадратного метра.
Следующий скачок цены, которого лучше не дожидаться, дабы не переплачивать, происходит, когда дом проходит госкомиссию и вводится в эксплуатацию. По мнению эксперта из ФСК "Лидер", полная готовность дома добавляет не меньше 10% к стоимости квадратного метра.
Средняя ценовая разница от начала строительства до сдачи дома в эксплуатацию в Московской области составляет около 40%.
Впрочем, удачные объекты могут серьезно выбиваться из этой динамики. Бывают случаи роста цен на объекте на 63% в период от нулевой стадии строительства до ввода дома в эксплуатацию.
Средняя цена квадратного метра в доме на нулевой стадии составляет в среднем 30 тысячи рублей за квадратный метр, на уровне 2-3 этажей – 50 тысяч рублей. В построенном доме с выполненной отделкой цена превышает 60 тысяч рублей, а когда дом был сдан государственной комиссии, составила 65 тысяч рублей.
Цена на квартиры может ежемесячно расти примерно на 1-3% не только в связи с повышением стадии готовности дома, но и в зависимости от рыночной конъюнктуры.
А вам нужен ремонт
Довольно очевидный шаг, на котором можно сэкономить при покупке жилья в строящемся доме – отделка квартир. Речь, конечно, идет не о дорогостоящей дизайнерской отделке, а о стандартной, которую предлагают застройщики в жилом сегменте эконом-класса или комфорт-класса.
В зависимости от уровня отделки и качества используемых материалов разница в стоимости квартир с отделкой и без нее может составить 10-15%. В зависимости от качества отделки, цена квадратного метра в сегменте доступного жилья увеличивается на сумму от 3 тысяч рублей.
В отдельных случаях разница может достигать и 30%. Например, в новостройке по ул. Менделеева 20 однокомнатная квартира (48-50 квадратных метров) без отделки стоит 2 миллиона рублей, а на отделку у вас уйдет до 1 миллона рублей..
Конечно, ремонта перед заселением в квартиру все равно не избежать, но эти 10-15% от стоимости жилья можно сэкономить при покупке и отложить на год или даже два, что важно для покупателей с ограниченным бюджетом.
Экономить на отделке не всегда целесообразно – квартира с ремонтом дороже, чем квартира без отделки, но последующий самостоятельный ремонт обойдется покупателю существенно дороже, чем уже готовая отделка.
У застройщиков есть возможность покупать отделочные материалы оптом, а значит дешевле, причем у известных и надежных фирм-производителей. Отделочные работы заказываются проверенным подрядчикам. Поэтому отделка от застройщика действительно выходит дешевле, если она заложена в проекте, а не делается индивидуально.
Готовая отделка позволяет экономить драгоценное время и вселяться в квартиру сразу после получения ключей, что немаловажно для тех, кто живет на съемной квартире.
Торгуемся
Есть еще один неявный, но очень важный бонус при покупке квартир в новостройках, а особенно в крупных жилых комплексах – скидки. Часто застройщики крупных объектов нередко устраивают специальные акции, предполагающие снижение стоимости квартиры. Наиболее традиционная скидка, составляющая 3-5%, делается при 100% оплате квартиры. Также довольно часто предлагаются скидки молодым или многодетным семьям, покупателям двух и более квартир и даже ипотечным покупателям.
Примечательно, что двухкомнатные, а тем более трехкомнатные квартиры расходятся менее бойко, чем однокомнатные квартиры, поэтому квадратные метры там стоят дешевле, а застройщики регулярно устраивают на них акции. Одна из наиболее приятных для покупателя акций – отделка в подарок.
В итоге скидки от застройщика вполне могут сбросить для покупателя квартиры в первой очереди комплекса примерно 5% от стоимости квартиры. Если официально скидки не регламентированы, торговаться все равно стоит.
Таким образом, если покупатель решится на приобретение квартиры в крупном жилом комплексе или микрорайоне на самом старте его строительства, то в перспективе он со значительной экономией средств получит квартиру в современном доме, расположенном в квартале с единым архитектурным стилем. Такие жилые образования обычно имеют свою собственную инфраструктуру, кроме того, они отличаются достаточно однородной социальной средой.
Однако у покупки квартиры на начальном этапе строительства дома есть и минусы. Первый и главный – время. Возведение панельного дома в штатной ситуации занимает около года, а монолитного может растянуться на два-три года. Окончание строительства дома – это не конец истории, а скорее начало. Ведь покупателю квартиры в первой очереди проекта предстоит еще несколько лет наблюдать по соседству со своим домом глобальную стройку, что далеко не всех радует. Также стоит помнить, что социальная инфраструктура имеет обыкновение вводиться ближе к окончанию строительства комплекса, а не на первых этапах. Формирование социальной среды тоже не быстрый процесс – на него могут уйти годы. Поэтому реально получить квартиру в доме своей мечты покупатель может рассчитывать лишь через 5-7 лет после ее покупки. Впрочем, через эти 5-7 лет стоимость подобной квартиры, расположенной в удачном жилом комплексе, может вырасти в разы.
