Предпродажная подготовка документов недвижимости

Самостоятельно взяться за продажу недвижимости в наши дни – путь сложный и тернистый. Поначалу все кажется простым и понятным: надо выставить объект на продажу, договориться о сделке, оформить документы, получить деньги. На самом деле, этот путь больше похож на лабиринт, в котором  легко заблудиться, так и не найдя выхода.

Как же следует готовиться к сделке со своей недвижимостью?

В первую очередь необходимо правильно оценить стоимость вашего объекта недвижимости. Практика показывает, что продавцы жилья при заключении договоров на риэлторское обслуживание чаще всего настаивают на цене объекта недвижимости, превышающее рыночную на 15-20 %. Ведь правильная оценка недвижимости позволит в кратчайшие сроки выйти на сделку с минимальными потерями времени и средств.

Из газет, интернет-ресурсов и прочих материалов узнайте, сколько стоят аналогичные объекты недвижимости в вашем районе. При усреднении полученных данных уже возникают определенные ориентиры.

Также при оценке недвижимости, необходимо учитывать недостатки. Которые могут быть устранимыми и неустранимыми. Неустранимые – это те,  на которые продавец никак не может повлиять. Например: категория дома, его местоположение, этаж, окрестности, плохая отапливаемость, «неблагополучные» соседи, плохое состояние дома и несущих конструкций  и т.п. Этот фактор, конечно так же повлияет на снижение стоимости. Что касается устранимых недостатков – здесь проще, их либо устраняет продавец, либо снижает цену и устранением занимается уже новый собственник объекта недвижимости.

С  явными недостатками объекта недвижимости стоит ознакомить покупателя, и ни в коем случае не скрывать их. Так как сокрытие недостатков, и отсутствие упоминания о них в договоре купли  - продажи недвижимости может явиться причиной судебной перспективы с последующим расторжением заключенного договора и огромными убытками для продавца. А так как срок исковой давности по таким делам составляет 3 года, то в процессе эксплуатации покупатель их запросто выявит, и оспорит сделку, чему подтверждение достаточная судебная база в Российской Федерации по таким делам.

После того как цена установлена, начинается этап проведения рекламной компании. Для этого составляется рекламное объявление, выбирается вид рекламирования (электронная сеть агентства недвижимости, газеты, наружная расклейка объявлений, раскидка по почтовым ящикам, интернет, баннеры и пр.). 

Итак, когда реклама запущена, есть время выяснить какие же документы будут необходимы для продажи объекта недвижимости. И лучше этим вопросом озаботиться заранее, так как покупатели могут появиться в любой момент, и не все захотят долго ждать, если у вас не оформлены какие-либо документы на объект.

Вид и форма необходимых документов зависит от характера возникновения права собственности на объект недвижимости. В общих случая у вас на руках должны быть следующие документы:

1. 1 Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Это могут быть Договора купли - продажи, дарения, мены, передачи в собственность; акты местных органов самоуправления и глав районов; свидетельства о праве на наследство и другие документы подтверждающие ваши права собственности на объект недвижимости, которые прошли регистрацию в установленном законом порядке в органах осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Это как правило свидетельства о праве собственности на объект недвижимости, выписка ЕГРП либо выписка ЕГРН.
2. 2 Заказать свежую выписку на объект недвижимости из ЕГРН.
3. 3 К сделке так же необходимо будет подготовить различные справки, такие как : Выписка из домовой книги; Копия финансово-лицевого счета; Справка об отсутствии задолженностей; Справка из психоневрологического и наркологического диспансера.
4. 4 Так же, в идеале, на руках должны быть документы БТИ (экспликация, поэтажный план, тех. паспорт)
5. 5 Уведомление других собственников о продаже, в случае продажи недвижимости находящейся в общей долевой собственности.
6. 6 Согласие супруга на продажу, в случае приобретения прав на недвижимость в период брака, либо брачный договор.
7. 7 Нотариально заверенное согласие рентополучателя на совершение сделки.
8. 8 Заранее подготовить все доверенности, если продавец сам не сможет присутствовать на сделке. Но это не желательный сценарий.
9. 9 Если среди собственников продаваемого объекта есть несовершеннолетние дети, нужно получить согласие органов опеки на продажу, и заранее озаботиться вопросом приобретения альтернативного жилья для ребенка.
10. 10 Когда вы продаете земельный участок, озаботьтесь о его межевании, так  как многие покупатели, в настоящий момент, отказываются брать участки у которых не определены четкие границы, опасаясь проблем с соседями и уполномоченными органами в дальнейшем.
11. 11 Для сделки также могут понадобиться и другие документы, в зависимости от особенностей вашего объекта недвижимости и обстоятельств его продажи.

Параллельно организуются и проводятся показы продаваемой недвижимости и, при необходимости, коррекция цены.

После того, как найдется покупатель, которого удовлетворит и ваша недвижимость, и ваши условия, заключаете предварительное соглашение о продаже, которое дает определенные гарантии, как покупателю, так и продавцу, где прописываются обязательства сторон, сроки совершения сделки, состояние продаваемого объекта недвижимости, расходы сторон по оформлению сделки и прочие необходимые нюансы. Альтернативой такому соглашению может служить соглашение об авансе.

После подготовки полного пакета документов Вам необходимо будет сделать с них копии и подготовить договор купли-продажи. Вы также можете воспользоваться услугами специалистов агентств недвижимости, которые помогут Вам грамотно составить и заполнить договор купли-продажи. И не забудьте, что согласно законодательства РФ, обязательными условиями считаются предмет договора и его полная стоимость в рублях. Если в договоре отсутствует любое из этих условий, он может быть признан недействительным.

Итак, из выше сказанного можно извлечь четыре важных правила предпродажной подготовки недвижимости:

1. 1 Изучите рынок, свою недвижимость и определите объективную цену.
2. 2 Не скрывайте недостатки недвижимости от потенциальных покупателей. При возможности сделайте разумный и достаточный ремонт (в идеале подготовить объект под чистовую отделку).
3. 3 Подготовьте документы для продажи объекта недвижимости заранее.
4. 4 Оговорите все условия и нюансы сделки купли-продажи объекта недвижимости с покупателем на этапе принятия аванса и не забудьте эти условия включить в договор купли - продажи)

При грамотном подходе и соблюдении определенных правил, изучив все нюансы и тонкости вы сможете продать недвижимость быстрее и выгоднее, а главное без рисков для себя.

Юрист Зеленоградского офиса Москвина Ольга Евгеньевна