Практика заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимости в строящемся доме

Практика заключения предварительных договоров купли-продажи недвижимости в строящемся доме и уплате денежных средств по предварительным договорам, а также условие предварительного договора, согласно которому регистрация договора купли-продажи производится в течение определенного времени после получения свидетельства о праве собственности на продавца?

Что из нижеуказанного можно  поставить под сомнение?

Не однозначная судебная практика.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно буквальному толкованию получается, что сам по себе предварительный договор не является договором о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг. Предварительный договор - это организационный договор, содержащий как условия, позволяющие установить предмет и другие существенные условия основного договора. .  

Определение предмета

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества описание его предмета должно содержать данные, позволяющие определенно его установить.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «0 государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) объекты недвижимости подвергаются кадастровому и техническому учету (инвентаризации) путем описания и индивидуализации объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества.

Кадастровый и технический учет (инвентаризация) объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера - уникального, не повторяющегося во времени и на территории Российской Федерации номера объекта недвижимости, сохраняющегося за данным объектом недвижимости пока он существует как единый объект зарегистрированного права.

Если  отсутствуют  правоустанавливающие документы не может быть достигнуто соглашение по существенному условию договора-купли продажи, а именно: условие о жилом помещении, которое продавец должен продать покупателю по основному договору, поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания строительства, проведения технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости . Таким образом, предварительный договор признается незаключенным. В связи с чем, денежные средства, перечисленные в качестве оплаты по предварительному договору, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат взысканию в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

П1.ст4. ФЗ 214  о долевом участии в строительстве,  согласно которому договор должен содержать : «определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости», не может быть применен, поскольку в предварительном договоре купли-продажи происходит определение предмета договора и другие существенные условия основного договора.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

Субъектный порок в сделке

Предварительный договор не может быть признан основным до момента приобретения права собственности на указанный объект недвижимости Продавцом (застройщиком)., поскольку как указано в  «Обобщении практики рассмотрения Судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов"(утв. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ) опубликованном в Бюллетене Верховного суда № 2 за 2003г.: «Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи».

Позиция ВАС сформулирована в п. 7 информационного письма Президиума ВАС от 13 ноября 1997 г. N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости" (Вестник ВАС. 1998. N 1). Согласно ст. 219 ГК право собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Притворность сделки

Данную сделку, можно считать притворной и по тем основаниям – что она прикрывает собой основной договор участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ «Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней.

Доказательством того, что указанная сделка является притворной служит прямая ссылка закона: п.2 ст.1 ФЗ-214 от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»:

« Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.»

Оплата по предварительному договору

Отличительной особенностью предварительного договора является его неденежный характер. Поэтому стороны не правомочны устанавливать в нем порядок проведения каких-либо расчетов. На практике указанным договором нередко предусматривается передача будущему собственнику задатка.
Согласно ст. 380 ГК РФ задатком считается денежная сумма, которая выдается одной из сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В то же время предварительный договор, как упоминалось ранее, не может иметь денежного характера.
Необходимо понимать, что предварительный договор порождает исключительно обязательства сторон заключить в будущем основной договор. Передача по предварительному договору объекта недвижимости, а также выплата денежных средств не отвечают содержанию указанного договора и не порождают у будущего собственника непосредственных прав и обязанностей, связанных с владением и (или) пользованием.

Таким образом, в рамках предварительного договора не может осуществляться полное или частичное исполнение сторонами своих обязательств в виде предоплаты стоимости квартиры, как в качестве задатка, так и в качестве авансового платежа по еще не заключенному основному договору. Пока основной договор не заключен, такое обязательство возникнуть не может. Учитывая имущественный характер данных отношений, сторона, заключившая предварительный договор, тем не менее, не приобретает никаких прав на имущество другой стороны.

Оплата по предварительным договорам купли продажи квартиры в строящемся доме также свидетельствует о притворности сделки предварительного договора.

Так как основной договор купли-продажи сторонами не заключен, денежные средства, перечисленные в качестве обеспечения и составляющие при полной оплате стоимость квартиры, являются неосновательным обогащением ответчика и подлежат взысканию в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку правовых оснований для их удержания не имеется. 
      

Условие о сроке заключения основного договора

Согласно пункту 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. 
В силу статьи 190 этого же Кодекса установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Согласно статье 191 Кодекса течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.

В пункте 4 Информационного письма 
Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 указано, что в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действия сторон. 
Государственная регистрация права собственности на квартиру возможна лишь при наличии волеизъявления ответчика, а также в случае, если объект будет построен в установленные сроки и сдан в эксплуатацию; срок ввода объекта в эксплуатацию также является ориентировочным. Кроме того, в регистрации права собственности может быть отказано. Следовательно, указание в качестве события, с которого начинается срок для заключения основного договора, государственной регистрации права собственности не свидетельствует о том, что срок заключения основного договора сторонами определен. 
          Таким образом, если в течение одного года с момента заключения предварительного договора не будет заключен основной договор обязательства сторон, предусмотренные в предварительном договоре, прекращаются на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и наступают последствия в виде неосновательного обогащения.

Материал подготовил юрист офиса АэНБИ Дмитров: Ризван Газимагомедов