Анализ рынка недвижимости Московской области в 2015 году

Анализ рынка недвижимости Московской области в 2015 году. 

Если сказать, что 2015 год был кризисным в недвижимости, значит ничего не сказать. 2015 год показал весь ужас отношений крупных игроков этого рынка к реальной ситуации и своим прямым клиентам. Почему так строго, а вы посмотрите сами - рынок начал падать еще ранней весной. Но все и в особенности крупные риелторские компании, просто продолжали работать от продавца.

Так какие факторы оказали влияние на рынок продажи квартир в Москве и Московской области -

1. Ограничение свободных денег в стране.

2. Курсы валют.

3. Падение доходов населения.

4. Рост цен на остальные товары, особенно повседневного спроса.

5. Отсутствие цивилизованного рынка риэлторских услуг.

6. Неправильное освещение ситуации в СМИ и самими риэлторами.

7. Дорогая ипотека.

8. Уменьшение финансирования социально-жилищных программ.

9. Переизбыток предложений.

10. Отсутствие четких прогнозов в законодательной сфере.

Вот примерный перечень основных факторов, которые привели к проседанию и еще дальше позволят рынку недвижимости падать. Плохо? Это кому как. С точки зрения системы инвестирования, строительства, развития - да. А вот рядовому потребителю, который действительно хочет купить квартиру для себя - хорошо, но надо подождать. Почему плохо для системы - да все просто - есть отлаженный механизм - банки, инвесторы, застройщики, инвесторы, банки-ипотечники, потребители. Некоторые банки с одной новостройки получали прибыль два-три раза. Это, конечно, Сбербанк, который кредитовал застройщика, инвестора, потом перекупщика на этапе строительства, потом покупателя наделял бременем под названием ипотека. Правда, хорошо быть банкиром? В этой ситуации - хорошо. Но когда тебе не дают денег на эти программы. а если и дают, то под неподъёмный процент, и все начатые проекты могут остаться в стадии котлована? Вот тут и понимаешь, банкиром быть хорошо, но гигантская ответственность - это тоже не фунт изюма.

Т.е. отсутствие недорогих кредитов сжимает рынок до минимума, когда строительством должно озаботиться государство ради развития или, точнее, поддержания социального уровня в обществе.

Если говорить о курсах валют, то на внутренний рынок строительства они если и влияют, то совершенно незначительно, ну дорогая строительная хорошая, надежная и удобная техника. Некоторые материалы для отделки. Вот и все, а все остальное производится у нас, нашими руками и из наших материалов - бетон, кирпич, дерево, железо, все это наше и рублевое. И, наверное, кроме как, лживой истерикой и попыткой все привязать к курсам валют, чтобы взвинтить цены в рублях и получить сверхприбыль, ситуацию не назовешь, но так мы и привыкли. И тут можно вспомнить недавнее прошлое, когда рубли вообще не участвовали в сделках, только доллары, а это было и не так уж давно.

Глобальные вопросы - хорошо, но конечный покупатель - это потребитель, который покупает квартиру всерьез и надолго. А зарплаты не растут, и во многих местах урезаются. А цены на продукты выросли в разы, бензин, коммуналка, сигареты - все подорожало, и уже реальных денег, которые можно отложить на покупку жилья, становится меньше или они вообще исчезают. Правда, после стремительного взлета цен в быту, некоторые товары и услуги немного подешевели, а уж если выйти организованно на улицу и об этом напишут в СМИ и реальность наконец дойдет до руководства, то цены и наценки вообще вернут или отменят. Жизнь, похожая на жесть. Пока не постучишь кулаком по столу, не потребуешь, чтобы некоторые бюрократы спустили свой взгляд на грешную землю, которая начинает шататься под их креслами в шикарных кабинетах, то они так и будут доить народ, как у соседей украинцев.

Во всем виноваты риелторы - слишком поздно спохватились, что сделок уже как полгода нет. Нет, не полгода, прошло почти 9 месяцев, пока в СМИ появились первые замечания, что рынок упал. Вот одно непонятно, руководители агентств, что так высоко сидят, что не видят реального падения спроса, толпы отложенных покупателей, подорожавшую вполовину ипотеку, они что, выше Кремля? Наверно нет. Все с упорством продолжают жить за счет неграмотных стажеров, теперь уже с азиатским акцентом, работать от квартиры и обещать быстрые продажи, и только через себя, лапшевешать продавцам о гигантских прибылях при покупке квартиры в задрипаном хруще и т.д. И только осенью некоторые констатировали, что больной рынок умер, но умер еще весной.

Если не управлять рынком, не искать новые методы продаж в условиях длительного падения, не вспоминать уроки успешной работы в предыдущие два кризиса, то вполне естественно, что количество оборота упадет в два раза. Настойчивость риелторы любят применять только тогда, когда видят интерес покупашечки к объекту, а до этого сидят в режиме ожидания с выключенными мониторами, много пьют чай, кофе и курят, курят и курят. И даже некоторые сверхигроки - агрегаторы интернета - продолжают катиться по накатанному и мечтают подмять весь падающий рынок под себя и свои прогрессивные информационные технологии в старом русле. Вместо того, чтобы выставить на первое место реальные цены сделок, поднять со дна прогрессивных падших ангелов - самые дешевые предложения и самые низкие стоимости квадратного метра, начинают часто и по мелкому доить давно мертвую корову рынка с помощью потребителей, которые совсем не трупоеды и не хотят быть мишенью для кровососов.

Порадовал один Московский риелтор, который даже проводит семинары, на которых много и правильно в теории, и почти нескучно говорит. Толкает идеи, что уже достойно уважения, но потом все перечеркивает одним примером из личных операций с недвижимостью, который показывает то, что пацан не в теме, он про100 тупо отстал от рынка и по привычке гонит ухолапшевый процесс по накатанной. Законы рынка не меняются. Меняются варианты их использования в зависимости от ситуации.

Риелторы виноваты в падающем рынке. Ну на кого еще можно все свалить. На работников рынка - вовремя не сориентировались, не убедили, не отрекламировали новые цены. Хотя, в некотором Царстве, некотором Государстве, а точнее в одном из районов Московской области, своевременное вмешательство в рекламу и порядок цен, помогли району сохранить достаточное количество сделок в месяц и год, а в соседнем районе, где привыкли жить не своим умом, а равняться на Москву, все просто упало в разы.

Не будем говорить о том, кто и сколько поднял денежек на росте валюты в конце 2014 и потом на колебаниях курса в 2015, нам все равно никто точно не скажет. Но факт остается фактом - Россия купила в 2015 еще американских облигаций на энную сумму. А денег в стране нет. Остается только развести руками в сторону ближайшего поля и сказать - и у вас не будет. Но будет ипотека по 18% годовых. В Европе 18% годовых это отличная прибыль для завода типа Мерседес, это больше чем могут заработать цивилизованные банкиры Швейцарии, а у нас эти проценты должны платить работяги, инженеры, врачи и учителя.

Мы честно понимаем и готовы нагло ждать, когда заработает Национальная платежная система, и тогда снизится зависимость от Америки, и рубль станет не только нашим, и банки понизят % по ипотеке и другим социальным кредитам. Но терпение - величина и физическая, в том числе, оно имеет начало и может иметь конец. А так хорошо жить и работать, когда есть уверенность в завтрашнем дне, спокойствие за себя, детей и родных, за работу и бизнес. И есть полная предсказуемость в том, что вы нам просто не будете мешать, мы сами все сделаем красиво и в цвет.

Это была белая полоса.