Анализ рынка земли

Несмотря на ряд положительных моментов первого этапа земельной реформы, процессы реформирования протекали непоследовательно и бессистемно. Положение усугубляло отсутствие стройной системы земельного законодательства, наличие большого количества разнообразных актов, законов, указов, инструкций и постановлений, как на федеральном так и на уровне субъектов федерации и даже на местном.

На местах четко проглядывается несогласованность действий органов, осуществляющих контроль за использованием земельных ресурсов. Государственный мониторинг земли просто не может иметь место, т. к. на протяжении всего времени учет земли осуществлялся по кадастрово-шнуровым книгам -  на бумажных носителях и только в последнее время на части Московской области начали обкатываться компьютерные программы, позволяющие действительно оценивать, регистрировать, планировать все земельные угодья.

Хочется отметить, что при рассмотрении данной темы, надо учитывать главную принадлежность земельных правоотношений – это время. Именно оно определяет, что все пользователи земельных участков пришли не на короткое время, а на года, и все, что связанно с землей, требует больших капитальных вложений и временных затрат, начиная от обработки сельхозугодий, строительством и кончая развитием инфраструктуры муниципальных образований. И в связи с этим становится понятно практически полное отсутствие ипотеки, так как данный вид банковской деятельности требует очень больших средств растянутых во времени.

Существенный объем земель сельхозназначения, с успехом повально приватизированный  в начале 90х годов, имеет на сегодняшний день низкий гражданский оборот, ввиду ограничений, наложенных правительством РФ, а так же низкой привлекательностью самого крестьянского хозяйства. Хотя надо отметить, что многие приватизированные колхозы в центральной части РФ уже поменяли своих главных и многочисленных акционеров из числа колхозником на банковские и инвестиционные структуры, и соответственно простой сменой учредителей и подбанкрочиванием низкорентабельных хозяйств, происходит смена собственника, совершенно неподконтрольная местным органам власти. Но введение в Земельный Кодекс статей об изъятии земельных участков не позволяет самопроизвольно пользоваться землей.

Существование особого правового порядка прекращения прав на земельные участки придает стабильность всему кругу отношений по поводу оборота земли. Собственно, если мы знаем, что права на земельный участок не могут быть произвольно прекращены, мы не можем и произвольно, без особых на то оснований его занять.

То, что именуется принудительным прекращением прав на земельный участок, является, по сути, оформленным нормативно особым видом компромисса между интересами и правами частного лица и общества в целом. Земельный участок может быть изъят у правообладателя либо для целей общественных или государственных, либо в наказание за использование земли, противоречащее представлениям общества об использовании рациональном и экологически безопасном.

При этом государство и местное самоуправление не могут осуществлять изъятие земельных участков по своему усмотрению без особых оснований и без соблюдения установленных законодательно правил. Это было бы прямым нарушением прав на земельные участки лиц, ими обладающих. Кроме того, принудительное прекращение прав на землю является существенным ограничением прав на земельные участки вообще, а ограничения прав могут быть установлены не иначе как федеральными законами.