Цены на квартиры

Состояние рынка недвижимости в Москве в начале 2011 года.

Цены на недвижимость.

К началу 2011 года средняя стоимость квадратного метра в столице достигла 120 тыс., за прошлую неделю прирост составил 0,19%, следует из источников СМИ и баз данных цен на квартиры в Москве. Квартиры в монолитных и кирпичных  домах прибавили всего 0,095%, панельные и блочные дома дорожали вдвое быстрее. Цены на московское  жилье в нижнем сегменте, растут уже пять месяцев подряд, но темпы повышения то замедляются то увеличиваются. За январь квадратный метр подорожал на 0,69%, и судя по графику роста цены в ближайшее время квартиры будут подниматься в цене примерно на 1,1% в месяц. Но такой расчет не учитывает главного фактора - реальной стоимости проданных квартир в Москве.

Стоимость жилья, по мнению покупателей, на столичном рынке должна составлять 60 тыс. руб. за метр в стандартных панельных постройках в спальных районах, в том числе и за МКАД. При расчете такой стоимости  учитывался спрос покупателей, их доходы, качество инфраструктуры (согласно опросам, большинство клиентов считают, что однокомнатная квартира в Москве должна стоить около 2 миллионов руб.), кроме того, именно по цене 60 тыс. руб. за метр хорошо продавались новостройки в конце 2009 года. На таком же уровне была средняя стоимость жилья в Москве в 2004-2005 гг., а в прошлом году все экономические показатели (курсы валют, цены на нефть, уровень развития ипотеки) вернулись на 5-6 лет назад. В идеале желаемая цена для жилья эконом-класса должна составлять $2 тыс. за метр или несколько больше с учетом упавшего за 2009 год курса доллара и некоторого оживления экономики после кризиса. Желаемый уровень цен для дорогого жилья бизнес-класса — 90-150 тыс.руб. за квадратный метр с учетом параметров дома и его месторасположения; на элитное жилье цены могут быть любыми, так как понятие стоимости сильно размыто. Такой уровень цен соответствует нынешней стоимости недвижимости в ближнем и среднем Подмосковье, в зависимости от величины населенного пункта. И как не парадоксально, в Подмосковье в посёлках в 5-10 км. от МКАД можно найти цены еще ниже.

Стоимость недорогих  квартир в Москве должна быть в районе 65 тысяч рублей за квадратный метр, бизнес-класс — от 90 до 150 тыс. руб. Кризис 2009 года снизил цены на Московскую недвижимость, но сам порядок цены сегодня как минимум вдвое больше, чем его реальная стоимость. И сейчас хозяева недвижимости стали играть на повышение. Но  все эти данные не учитывают стоимость реально проведенных сделок, а только материалы прессы и риэлтерских баз данных. Всплеск спроса  в конце 2010 года к февралю 2011 снизился, и большинство потенциальных покупателей ушли в режим ожидания. На рекламном рынке недвижимости, все чаще стали появляться «утки» с заманчивыми ценами, а по факту, цены, после звонка покупателя взлетают минимум на 30%.

Рынок недвижимости в Москве сегодня избавился от такого непавильного регулятора цен, как ажиотаж на квартиры и квадратные метры. Ненормальное увеличение цен на квартиры в Москве позавчера и привело к устойчивому падению цен вчера, и их определенной стагнации сегодня (с учетом реальных продаж), и некоторой нервозностью со стороны продавцов, нежелающих продавать свои квартиры дешевле. В Москве цены на недвижимость будут оставаться выше указанных, довольно долго в силу высокого спроса и большого количества предложений. Такой большой и очень дорогой рынок, в денежном эквиваленте, не может за один и два года поменяться на 100%. Столичная недвижимость всегда ценилась и будет цениться, но эта цена, все таки, имеет свои пределы, в том числе и денежном выражении. Весной 2010 года в Москве начнется опять снижение спроса на квартиры. Так же прошла волна ипотеки и сегодня в этом секторе экономики работают регулярно всего несколько банков, и это тоже сильно тормозит рост спроса. И конечно, остается перспективным, с точки зрения вложения финансов, элитное жилье. Но учитывая его высочайшую стоимость (в 10-15 раз выше чем стоимость эконом-класса), ограниченный круг покупателей и соответственно очень редкие продажи и большие сроки реализации, данный сегмент рынка в денежном выражении не сопоставим с объемами продаж жилья бизнес-класса и эконом-класса и малопривлекателен с точки зрения финансовых регулярных потоков и прибылей.

Так что, сегодня рынок продажи квартир в Москве балансирует между желаниями и возможностями покупателей и запросами продавцов, где-то посередине. На то он и рынок - есть покупатель, есть продавец и посередине находится та стоимость, которая переходит из рук в руки, в обмен на квадратные Московские метры.