Обязательное нотариальное удостоверение договоров купли-продажи и дарения в недвижимости.

Основные итоги Открытых слушаний,  посвященных внесению изменений в Гражданский кодекс РФ, связанных с  введением  обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимым имуществом.

Предлагаемое проектом ФЗ № 47538-6 « О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую ГК РФ», а также отдельные нормативные акты РФ новое правовое регулирование оборота недвижимого имущества с монопольным участием нотариата по удостоверению сделок с недвижимостью носит концептуальный характер и не может быть принято без комплексного рассмотрения данного вопроса. Необходимо провести анализ целей, задач, возможных имущественных и социальных последствий указанных новелл.

14 июня 2012г в г. Самара, в рамках Поволжского межрегионального форума по недвижимости, состоялись открытые общественные слушания по вопросу совершенствования законодательного регулирования государственной регистрации прав и кадастрового учета объектов недвижимого имущества. В мероприятии приняли участие представители Минэкономразвития РФ, Фонда «Институт экономики города», Центра развития континентального права, Федерального БТИ, Общественного совета при Росреестре России, Сбербанка России, Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии, Поволжской Гильдии Риэлторов, Омского Союза риэлторов, Уральской палаты недвижимости, Московской Ассоциации риэлторов, Риэлторы Дальнего Востока, Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области и многие другие. В ходе слушаний поднимался вопрос о монополии нотариата – обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Все участники мероприятия единодушно подчеркивали, что государство при закреплении обязательных юридических процедур должно исходить из баланса уровня необходимой защиты участников гражданского оборота и потенциальной опасности наступления для них неблагоприятных последствий. На практике обязательное нотариальное удостоверение сделок может стать серьезным препятствием к осуществлению гражданских прав, существенным образом увеличив материальные, временные и иные издержки, а также ограничить оборот недвижимости.

1. Повышение расходов участников сделок с недвижимостью.

Существующее в настоящее время правовое регулирование приводит к значительному завышению фактической оплаты услуг нотариуса. Кроме того, любой тариф, взимаемый нотариусами, будет являться дополнительной платой к ныне существующему тарифу за государственную регистрацию, а т.н. плата «за тех/работы», широко применяемая нотариусами и взимаемая даже в случае предоставления клиентом своего варианта договора, является хорошим подспорьем для получения нотариусом высокой платы за свою услугу даже в условиях наличия фиксированного тарифа за удостоверение сделок. Не так давно Конституционный Суд РФ в Определении от 01.03.2011 № 272-О-О фактически указал на недопустимость навязывания нотариусами своих услуг правового и технического характера. Но всем известно, что нотариусы, мягко говоря, злоупотребляют своими полномочиями и нарушают принцип свободы договора.

Особенно тяжело работать с договорами, где есть множественность лиц, несовершеннолетние дети, общая долевая собственность и т.п. В случае выявления описок или ошибок в договоре, составленном в простой письменной форме, можно без проблем (и при этом бесплатно!) все исправить и распечатать текст заново. Если же договоры станут нотариальными и будут составляться на фирменных бланках нотариусов, исправление любого договора станет огромнейшей проблемой для клиентов и в плане очередей, и в плане взимания дополнительной платы.

Никто не учитывает, что сделки с недвижимостью не всегда имеют коммерческий характер и приносят прибыль участникам. В частности, большое количество сделок заключается между родственниками (например, дарение квартиры от матери к дочери во избежание оформления в будущем наследства). Кроме того, по данным статистики, более 50% всех транзакций на рынке недвижимости приходятся на долю так называемых альтернативных сделок, т.е. это операции обмена одной квартиры на другую. В этих случаях финансовая обременительность обращения к нотариусу будет иметь явно выраженный характер, это дополнительная финансовая нагрузка на граждан России! Почему за счет граждан страны государство пытается обеспечить гарантии по сути частного института!?

2. Криминализация рынка недвижимости.

Проектом ГК РФ предусмотрено, что сделка, совершенная в нотариальной форме, регистрируется в ЕГРП по заявлению любой стороны сделки через нотариуса. Такой подход не соотносится с 2х-сторонним (многосторонним) характером сделок с недвижимостью, для заключения которых необходимо выражения воли обеих (всех) сторон. Учитывая то важное  значение, которое придается процедуре государственной регистрации перехода права на недвижимость от правообладателя к правоприобретателю, а именно – возникновение права напрямую связано с фактом государственной регистрации права в реестре, - представляется крайне необходимым и правильным получить от всех сторон сделки письменно выраженное волеизъявление именно на государственную регистрацию перехода права.

Кроме того, допуская государственную регистрацию прав по сделке в порядке 1-стороннего волеизъявления, законодатель лишает сторону сделки права на отзыв своего волеизъявления, на отказ от сделки в случае возникновения каких-то серьезных обстоятельств, не позволяющих ее завершить.  

Мало того, заслуживает пристального внимания существующий сегодня на рынке недвижимости  процент сделок, заключаемых с т.н. пороком воли или вовсе в отсутствие действительного волеизъявления со стороны правообладателя, и при этом, даже в случае нотариального удостоверения таких сделок, нотариус не выступает гарантом их стабильности и законности, поскольку общеизвестно, что стандартная фраза нотариусов «дееспособность проверена» ничем не обеспечена и является пустой декларацией. А в соответствии со сложившейся судебной практикой нотариус отвечает только при наличии вины?!! Это  приводит к невозможности для граждан и юридических лиц обеспечения гарантий получения надлежащей компенсации в случаях, когда действия нотариусов были правомерными, однако нотариальный акт является незаконным. Почему государство, устанавливая ответственность органов по регистрации обходит ответственность нотариусов : в ГК такая ответственность не предусмотрена, хотя вводится нотариальная монополия!

3. Снижение качества обслуживания клиентов.

В регистрирующих органах, наконец, решили более или менее вопрос с очередями, ввели электронную систему, благодаря которой есть шанс вполне спокойно попасть на регистрацию, и государственная пошлина к этому вполне приемлемая и разумная.

Неготовность нотариальной инфраструктуры к обслуживанию дополнительного потока клиентов будет иметь следствием серьезный «откат назад» в качестве обслуживания: очереди, нервозность людей и т.п. Существующая инфраструктура обслуживания клиентов нотариальных контор в настоящее время не способна «переварить» всех клиентов рынка недвижимости.  Соответственно обязательность участия нотариуса в технологической «цепочке» сделки с недвижимостью приведет к созданию колоссальных очередей, продаже мест в них, возникновению вокруг нотариусов контор-прилипал, чьи этические принципы невозможно прогнозировать, и за счет этого вытеснению с рынка цивилизованных посредников в лице агентств недвижимости.

4. Конфликт бизнес-интересов.

Для решения обозначенных выше проблем нотариусы будут вынуждены набирать себе сотрудников, причем наиболее предпочтительными для них окажутся специалисты из риэлторских компаний, хорошо знающие рынок и технологии совершения сделок. В этом случае неизбежен конфликт бизнес-интересов участников рынка недвижимости, призванных в согласии и сотрудничестве решать проблемы клиентов и обеспечивать формирование цивилизованных отношений в сфере недвижимости.

Мало того, передавая нотариусам правомочия по удостоверению сделок и передаче документов на государственную регистрацию прав, законодатель даже не задумывается о дальнейшей судьбе профессиональных риэлторов, чья история деятельности насчитывает более 20 лет и благодаря усилиям которых рынок недвижимости до сих пор не превратился в криминальный бизнес т.н. «черных маклеров». Фактически государство в принудительном порядке лишает риэлторов части своего бизнеса в виде возможности полного сопровождения сделки в интересах своего клиента – начиная от подбора нужного варианта объекта недвижимости и заканчивая составлением договора купли-продажи и его передачей на государственную регистрацию с последующим получением правоподтверждающих документов.  

5. Слом формировавшейся десятилетиями системы комплексного оказания риэлторских услуг, основанной на психологическом и личностном контакте с клиентом. 

На протяжении 20-летней практики работы риэлторами была сформирована и отлажена практически замкнутая система комплексного оказания услуг в сфере операций с недвижимым имуществом. В частности, применительно к альтернативным сделкам, при которых клиент желает продать свою квартиру и одновременно купить другую жилплощадь или даже несколько жилых помещений (при разъезде семьи), работа риэлтора заключается в поиске приобретателя на квартиру клиента, в подборе для клиента устаивающих его вариантов альтернативы, принятии мер по ее бронированию, сборе необходимых для сделки документов, проверке юридической чистоты альтернативного варианта (вариантов), а также в оформлении сделки. При этом, на наш взгляд, крайне важно, что составление договора купли-продажи осуществляется риэлторами с учетом сложившегося за время работы с клиентом психологического контакта, понимания его потребностей, подробного изучения пожеланий своего клиента, учета специфики объекта и субъектного состава участников сделки. Ни один нотариус никогда не сможет уделить клиенту столько внимания, потратить на клиента столько времени и так хорошо изучить особенности каждой сделки, как это делает риэлтор – специализированный, узконаправленный профессионал рынка недвижимости!

Последствия поверхностного выяснения нотариусами воли и истинных пожеланий клиентов, а также отсутствия внимания к деталям сделки очевидны и, к сожалению, могут быть весьма плачевны – от простого «срыва» сделки до признания ее в дальнейшем недействительной судом.

6. Нарушение свободы выбора.

Сегодня у гражданина есть выбор, чьими услугами воспользоваться при подготовке документов к сделке и последующей регистрации: нотариуса, адвоката, юриста, риэлтора или сделать это самому. В случае обязательного участия нотариуса в сделке – возможность такого выбора исключается.

7. Недополучение государством налогов и повышение рисков для приобретателей недвижимости.

Взимание нотариусами тарифа за удостоверение сделки в виде определенного % от стоимости объекта недвижимости приведет к занижению участниками сделки цены объекта недвижимости в договоре и, как следствие,- недополучению казной налоговых сборов, что абсолютно идет вразрез с политикой государства по выявлению реальных доходов граждан при совершении сделок с недвижимостью и реализуемой государством системой мер по обеспечению раскрытия реальной цены совершаемых на рынке сделок.

Еще одно негативное последствие занижения цены объекта в договоре возникает для приобретателя недвижимости, лишающегося в случае аннулирования сделки в судебном порядке возможности получения с продавца полной стоимости.

8. Нежелание нотариусов составлять нестандартные договоры или крайняя дороговизна таких услуг.

Необходимо также учесть, что значительное число сделок с недвижимостью осуществляется в виде смешанных договоров (например, инвестиционные договоры), содержащих условия, не являющиеся типовыми, привычными для гражданского оборота. В связи с планируемым повышением ответственности нотариуса по удостоверенным им сделкам можно прогнозировать нежелание абсолютного большинства нотариусов удостоверять подобные нетиповые сделки, что приведет к необоснованным отказам в удостоверении сделок, нарушению принципа свободы договора и судебным искам по обжалованию таких отказов.

Хотелось бы обратить внимание и на тот печальный факт, что нотариусы в регионах и маленьких городах вообще не обладают нужными знаниями, например, в сфере корпоративного права, недвижимости и не отслеживают изменения в законодательстве. Бывшие государственные нотариусы, например, отлично разбираются с наследством, но оформление договора купли-продажи имущественного комплекса для них составляет реальную проблему. Есть немало примеров из практики, когда нотариусы пытались включить в договор условия, противоречащие закону, или условия из уже устаревшего варианта закона.

9. Нецелесообразное дублирование работы регистрационной палаты.

Нотариат находится в системе учреждений юстиции РФ.
Регистрирующий орган (по сделкам с недвижимым имуществом) также является учреждением юстиции, если сказать еще проще - такой же нотариат, только специализируется исключительно на объектах недвижимого имущества и государственной регистрации прав на него. 

Предложение об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью выхолащивает идею регистрации прав на недвижимость и ставит излишние организационно-бюрократические барьеры для оборота недвижимости. Согласно части 2 статьи 1 статьи 8 ГК РФ в редакции законопроекта государственная регистрация прав на имущества основывается на принципе проверки законности основания для регистрации, т.е. в том числе сделки, если право на имущество основывается на юридическим факте такой сделки.

Зачем, спрашивается, создавать политику двойных стандартов и проверок ?! Зачем регистратору перепроверять за нотариусом? Практика показывает, что когда один и тот же вопрос контролируется двумя инстанциями, то в надежде друг на друга, никакая из них реально ничего не контролирует и ни за что ответственности не несет.  Кроме того, любая двойная проверка- это существенные материальные издержки!

Нам предлагают разрушить систему регистрации прав на недвижимое имущество, которая создана, динамично совершенствуется и положительно зарекомендовала себя, навязывая систему, чуждую по своей истории и правосознанию, которая к тому же является не желаемым обществом возвратом в прошлое…

10. Практика профессиональной риэлторской деятельности, которая, в отличие от нотариальной, два десятилетия осуществлялась без специального законодательного регулирования, лишь с применением положений ФЗ «О защите прав потребителей», не знает такого количества «громких» криминальных дел, которыми сопровождалась эти годы деятельность нотариального сообщества, некоторые члены которого оказались замешаны в преступных группировках, участвовали в подделке документов и незаконном оформлении прав на недвижимость, вследствие чего были лишены своего статуса и привлечены к уголовной ответственности. 

Что касается многочисленных аргументов нотариального сообщества о том, что и среди риэлторов есть множество мошенников, то справедливости ради стоит отметить, что данный термин применим лишь к категории т.н. «черных» риэлторов, работающих индивидуально, вне агентств недвижимости, не подчиняющихся никаким стандартам, не обременяющих себя членством в какой-либо общественной организации риэлторов. Используя неправомерные методы и мотивы совершения сделок с недвижимостью, зачастую вступая в сговор с откровенно преступными элементами, скрывая от государства свои реальные доходы, такие крайне нежелательные участники рынка недвижимости не имеют ничего общего с риэлторством и, к сожалению, лишь дискредитируют данную профессию.

Деятельности таких лжериэлторов и доводам сторонников введения нотариальной формы сделок с недвижимостью профессиональное риэлторское сообщество готово противопоставить четкую, логичную, грамотно сбалансированную, контролируемую и отработанную многолетней практикой систему организации риэлторской деятельности как организационно-посреднической деятельности в сфере недвижимости, осуществляемой на основании договоров возмездного оказания услуг за счет и в интересах потребителей риэлторских услуг профессиональными риэлторами, прошедшими соответствующее обучение и аттестацию, работающими по единым стандартам качества оказания услуг потребителям, являющимися членами профессиональных риэлторских сообществ, созданных на территории РФ (в частности, Российской Гильдии Риэлторов, Московской Ассоциации Риэлторов), и создаваемых СРО риэлторов. 

11. К сожалению, законодатели, видимо, забыли, что правовая материя должна быть неразрывной и преемственной. Считаем недопустимым принятие закона, ограничивающего права и свободы граждан и возлагающего на них дополнительное финансовое бремя, без каких-либо гарантий дополнительной защиты и реальной ответственности нотариусов, введения которой нотариусы, без сомнения, никогда и не допустят.

Резюме слушаний: прослеживается единственное возможное объяснение реального мотива введения в ГК РФ норм об обязательном нотариальном удостоверении сделок с недвижимым имуществом – создание в РФ дополнительных должностей нотариусов (максимально – в Москве и Санкт-Петербурге) в целях трудоустройства родственников отдельных чиновников и их последующее обогащение, в противовес дальнейшему обнищанию простых граждан, в ближайшей перспективе задавленных налогами на имущество из расчета его рыночной стоимости и тарифами нотариусов, без обращения к которым невозможно будет оформить ни одну сделку!

Социальный эффект игнорирования народного мнения вполне прогнозируем…Что касается экономического эффекта планируемого нововведения, то положительным эффектом он способен стать исключительно для нотариусов, тогда как для всех остальных участников гражданского оборота это нововведение станет антиэффективным и отягощающим.

Матриалы публикуются Российской гильдией Риэлторов.