Правильно купить новостройку

Новостройки, документы, проверка и выводы как правильно купить.

Вот основные пункты, правила наработанные нашими юристами, при общении с застройщиками и продажей новостроек. Общение было чаще всего положительным, но много вопросов, в том числе и финансовой грамотности и юридической помощи строителям и покупателям, они оказали. Так же, много раз юристы сопровождали покупателей при внесении оплаты брони и полных платежей, проверяли документы на строительство и давали заключение по предстоящей сделке сторонним застройщикам. Очень редко наши юристы не давали рекомендации отказаться от сделки, или предупреждали о возможных последствиях особенных пунктов договора с застройщиком или переуступки и как быть с этим нюансом в будущем. Но их рекомендации по отказу от покупки были обоснованными и наши клиенты которых мы консультировали писали нам о проблемах на объектах от которых они с нашей помощью отказались. Большинство покупателей уже живут или находятся в состоянии ремонта, а некоторые купили, продали и еще раз купили -продолжают инвестировать в новостройки с нашей помощью. Стоимость услуг юриста по проверке и сопровождению покупки новостройки от 15 000 рублей. Не дорого, но это того стоит, есть система скидок для постоянный клиентов, а точнее уже партнеров нашей компании.  

Обязательства застройщика.

Работа по продажам новостроек в России регламентируется 214 ФЗ, в котором однозначно говориться о государственной регистрации договоров долевого участия в Росреестре. Продавать квартиры в домах новостройках застройщику или другим организациям разрешено после возведения дома до уровня 2 этажа или при малоэтажном строительстве, когда построено не менее 30% од всего объема работ. Тут цифра расплывчатая, но

Застройщику разрешено привлекать денежные средства у участников долевого строительства только после:

• Получения разрешения на строительство,
• Опубликования или размещения проектной декларации в соответсвии с 214 ФЗ
• Государственной регистрации права собственности или права аренды земельного участка под строительство

Пэтому комплект документов для анализа застройщика очень большой.

• Учредительные документы
• Сертификат строителя от СРО
• Документы на строительство
• Технические условия на электрофикацию
• Технические условия на отопление и водоснабжение
• Разрешение на продажу от учредителей или справка и выписка из учредительного протокола, что данная сделка не является существенной для застройщика
• Образец договора переуступки или долевого строительства с указанием залога предмета строительства от застройщика к дольщику

Проектная декларация включает в себя полную информацию о застройщике, информацию о проекте строительстве, и должна быть опубликована не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства - покупателем. И Проектная декларация предоставляется в орган осуществляющий Государственную регистрацию и в уполномоченный Федеральный орган исполнительной власти. Застройщик обязан ежеквартально в проектную декларацию изменения сведения о собственных вложениях, финансовом результате текущего периода и размере кредиторской задолженности на отчетный срок. Рекламировать продажу новостройки застройщик имеет право после публикации проектной декларации и регистрации земли под строительство и всех квартальных изменений к декларации.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания акта передачи квартиры, а обязательство дольщика с момента полной оплаты объекта долевого строительства. Уступка прав требования по договору допускается или после полной оплаты договора или вместе с переводом долга на нового участника долевого строительства. И допускается с момента государственной регистрации долёвки и до момента подписания акта передачи. В случае несоответствия качества строительства в соответствии с проектной декларацией дольщик имеет право устранить недостатки, возместить цену или вернуть деньги. В некоторых случаях допускается возврат дольщику денежных средств вместе с % по сумме долга в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. И в случае нарушения срока застройщик обязан вернуть дольщику сумму в размере 1/175 по ставке ЦБ РФ от цены договора за каждый день просрочки. Так же застройщик обязан вернуть деньги дольщику, если наступили обстоятельства указывающие на невозможность исполнение сроков строительства. Изменение назначения общего имущества. Пеня в случае просрочки исполнения сроков передачи квартиры составляет 1/75 от ставки ЦБ РФ.  

В случае приостановлении деятельности застройщика - реклама по объекту должна быть снята с показа.

Основаниями для государственной регистрации являются:

• Нотариальная копия разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, которые должны быть переданы застройщиком в Росреестр не позднее 10 дней.  
• Передаточный акт от застройщика к дольщику о передаче объекта строительства.
• Квитанция о оплате госпошлины

Уполномоченный федеральный орган исполнительной власти имеет право обратиться в суд о приостановке деятельности застройщика по причинам:

• Задержка предоставления отчетности
• Если собственные средства застройщика ниже чем минимальный уровень установленный правительством РФ
• Несоблюдения нормативом финансовой устойчивости застройщика, установленные правительством РФ
• Наличие двух мер воздействия - предписаний, в течении одного года. 

Что предлагают покупателям, и чем это им может обернуться.

Сегодня многие застройщики не могут и не хотят даже мочь, представлять полный пакет для нормальной продажи. О чем это говорит. Застройщик, который строит многоквартирный дом, не может собрать все справки - смешно. Обычно все намного сложнее - нет ТЭУ на электрофикацию или отопление. Боятся проверок ростехнадзора, пожарников, УФМС и других контролирующих органов, Вот поэтому с публикацией проектной декларации обычно и бывают проблемы. В соответствии с 214 ФЗ, который четко защищает права дольщика, в том числе вплоть до уплаты неустойки за просрочку строительства, малопорядочный застройщик просто боится утонуть в долгах. А как и в какие сроки у нас строят дома и сколько можно найти способов затянуть строительство все знают. С точки зрения строителя проще потихоньку строить и никто из проверяющих не имеет право прийти, только прокуратура по письму администрации, которая, как правило закрывает глаза, как это часто бывает. Но законы нужно соблюдать или это приводит к расширению партии "Обманутых дольщиков"

Что бы, как ни будь продавать. застройщик начинает придумывать околозаконные способы приема денег у населения, и при этом не нести никакой ответственности, в том числе и финансовой.

Вариант первый - конечно это продажа новостроек по векселям. Что это такое? Застройщик выписывает покупателю долговое обязательство на принятые деньги. Но реально вексель это деньги. Продажа квартир в новом доме регламентируется другими законами и по другим отработанным договорам. Итог может быть весьма плачевен - попытка вернуть свои деньги или доказать, что деньги вообще передавались, потому что застройщик их принял наличными в офисе, а не на расчетный счет. Если сроки поплыли в неизвестном направлении, то ни пени, ни других стимулов воздействия у дольщика нет, как скорее всего нет имущества для ареста у застройщика, в случае его банкротства или взысканий со стороны банков по логам. Тут обладатель векселя становится последним в очереди за деньгами, которых уже нет. 

Вариант второй - предварительный договор (ПДДУ). Прогресс. Уже можно указать квартиру, строительный адрес, неустойки и зафиксировать оплату. И если предварительный договор составлен правильно, то в случае задержки сдачи дома подать заявление в суд и добиваться права собственности, в том числе и на объект незавершенного строительства. Но материального стимула со стороны инвестора, такой договор обычно не несёт. В лучшем случае возврат средств или регистрация недостроя. 

Переуступка по предварительному договору. Тут или расторжение старого и заключения договора с новым покупателем, а теперь полудольщиком. Надо помнить, что расторжение ведет не только к прекращению обязательств, но и возврату денежных средств и так как банки за перевод денег берет комиссию, то это нужно учитывать. Переуступка  предварительного договора усложняет отследить прямые обязательства сторон и произвести некоторые махинации с расчетами.

И если вы задумались, но окончательно не решили покупать новостройку, то прислушайтесь к этим советам. Не покупайте новостройку, если вам не предлагают её купить по 214 ФЗ, т.е. заключить с вами договор долевого участия или переуступки долевого участия с обязательной государственной регистрацией в Росреестре. В противном случае риски возрастают многократно. Инвесторам, имеющим крышу над головой риски страшны, но не до такой степени, как для людей желающих приобрести крышу над головой - свой дом.  Но если вы внимательно порчитали, то поняли, что список документов, который нужно проверить еще больше. Есть еще одна утка, на которую многие обращают внимание - в рекламе пишется 214 ФЗ, а по факту это просто покупка по ПДДУ.

Это только небольшая и основная часть того, что нужно знать, что бы правильно покупать новостройки, что проверить и куда посмотреть. Рынок недвижимости это покупатели и продавцы со своими квартирами и проблемами, риэлтор тут, больше похож на регулировщика. И если все участники рынка соблюдают закон или своими действиями помогают другим это делать и поступать правильно, то рынок недвижимости становится цивилизованным и прозрачным. Если возникают вопросы пишите, звоните - проконсультируем, поможем, оформим.

Удачи. 

Статьи по теме "Плохие новостройки":

1. Как избежать ненужных рисков с новостройками
2. "Плохие" новостройки Московской области - официальные адреса строек
3. Снос домов в Московкой области