Продать квартиру быстро и дорого. Секреты предпродажной подготовки
Решили продать или обменять жилье? В этой статье мы расскажем, как продать квартиру максимально выгодно даже в условиях нынешнего падающего рынка недвижимости. Ниже приведены несколько рекомендаций, которые помогут вам склонить покупателя, при всем богатстве выбора, выложить «максимально допустимую» сумму именно за вашу недвижимость. Чтобы это произошло необходимо всего лишь грамотно подготовить объект к продаже.
Роль товарного вида продуктов и изделий для их выгодной реализации на потребительском рынке мы уже давно сумели оценить. Продукты в рваной и грязной упаковке, бытовая техника в корпусе с трещинами и царапинами мало привлекательны даже с существенной скидкой. И «уходят» лишь при более чем впечатляющем снижении цены. Зато когда речь заходит о недвижимости, многие клиенты яростно сопротивляются настоятельным рекомендациям риэлтора заняться наведением красоты в продаваемой (обмениваемой) квартире. И отказываются понимать, насколько благоприятное первое впечатление значимо для потенциального покупателя, как важно подать товар лицом.
Внутренний голос нашептывает инертным гражданам: «Зачем лишние вложения? Вот въедет новый хозяин — пусть все и делает как ему нравится!» На самом деле радение о чужих вкусах чаще прикрывает собственную лень. «Экскурсионный период», когда покупатели идут на просмотры довольно бойко, но затем впадают в задумчивость и растворяются в неизвестности, затягивается. Отдельные индивидуумы начинают усиленно торговаться, нагло заявляя: «Да здесь одного ремонта на многие тысячи!»
Причину же происходящего мы предпочитаем видеть отнюдь не в том, что отмахнулись от советов специалиста: видно, риэлтор просто плохо рекламирует наш объект, не тех клиентов водит... На самом деле ваш агент все может делать правильно, просто игнорирование его рекомендаций относительно «товарного вида» квартиры дает свои отрицательные результаты. Раз к его советам не захотели прислушаться, значит, вы безнадежны и все будет как будет... А будет, скорее всего, снижение цены. Поэтому давайте сразу преодолевать инерцию и по возможности делать максимум для того, чтобы быстрее и удачнее продать недвижимость.
С точки зрения покупателя, квартиры делятся на три основные категории: «убитая», где надо все менять и реконструировать, «обшарпанная», в которую не переедешь без предварительного косметического ремонта, а также типа «въехал и живи». Последние покупаются быстро, охотно, без торга. Чтобы квартира понравилась, она должна производить впечатление просторной, комфортной и чистой. Начнем с самого несложного, но очень важного — с борьбы за визуальный простор.
Хлам долой!
Для начала стоит устроить «итальянский новый год» — избавиться от вещей, десятилетиями копившихся по принципу «а вдруг когда-нибудь пригодятся». Пережившие эпоху тотального дефицита, все мы немножко Плюшкины... Но то, что еще не так давно гордо именовалось нажитым добром, уже перекочевало в разряд старого барахла. Срочно проинспектируем антресоли, стенные шкафы, лоджии. Совершим несколько рейсов к мусоропроводу, а на освободившееся место пристроим рассованные по углам чемоданы, рулоны, пакеты, без содержимого которых нам не обойтись на новом месте. Что-то вывезем на дачу, отправим в комиссионку или презентуем соседям.
От перестановки слагаемых сумма изменится.
В расчищенной от хлама квартире стоит заняться перестановкой мебели в некоторых комнатах. В типовых квартирах «зал» — самое большое (17—18 кв. м.) помещение — чаще всего имеет форму прямоугольника. В дополнение к форме – типовое «содержание» - по одну сторону «стенка», напротив диван или «тройка». Венцом композиции из мягкой мебели является «богатый» ковер на стене. Как средство шумо- и теплоизоляции он, конечно, неплох, но его пестрая расцветка и яркий (вероятно, красный) цвет создают нежелательный оптический эффект: стена с ковром «наезжает» на зрителя, еще больше сужая пространство, и визуально уменьшает помещение. В итоге комната, являющая собою вполне сносный прямоугольник, приобретает вагонообразный вид.
От ковров придется избавиться. «Стенку» разгоняем по углам. Другой вариант: вынимаем пару секций и переставляем их к другой стене, делая в сплошном мебельном пространстве нишу. В ней позмещаем зеркало, репродукцию пейзажа с перспективой , или что-то такое, куда взгляд устремляется и «проваливается», оптически «раздвигая» стены. Аналогично «раскидываем» по комнате мягкую мебель, чтобы она не стояла в линию. Результат вам понравится. Скорее всего вы используете этот же принцип расстановки и в новой квартире — вряд ли там все помещения окажутся квадратными.
Чистота – залог продажи (выгодной)
Не стоит обижаться на риэлтора, который, если ремонт вам явно не под силу, настаивает на генеральной уборке и «мелкой штопке». Этим он вовсе не ставит под сомнение вашу чистоплотность. Просто любое жилье, даже очень ухоженное, с годами утрачивает свежесть. Мы этого не замечаем, но заинтересованный глаз покупателя зорок. А любой недочет в квартире – повод завести разговор о скидке или вовсе уйти к более привлекательному варианту.
Чтобы создать благоприятное общее впечатление, следует тщательно вымыть двери и окна, закрыть специальными, весьма недорогими, накладками места вокруг выключателей, подклеить отставшие уголки обоев.
Отдельного внимания потребует сантехника: на ней не должно остаться ни малейшей желтизны, иначе покупатель сразу сделает далеко идущий вывод о качестве воды и состоянии труб. Отмыв стекло и кафель до зеркального блеска, смело вворачивайте мощные лампочки.
Кроме того, в период показа квартиры большинство из нас становятся добровольными помощниками дворника — особое значение стоит придавать чистоте подъезда, лестницы, освещению на площадке. Театр начинается с гардероба, а квартира для потенциального покупателя — со входа в подъезд.
Ремонт. Когда цель оправдывает средства
Впрочем, если ремонт в квартире был давно, все изложенное выше остается полумерами. Предпродажная отделка не требует особых затрат. Стоимость «евроремонта» в хрущевке или «кораблике» продавцу никогда не вернуть. Зато силы и средства, вложенные в освежающую «косметику», окупаются в несколько раз и помогают сэкономить много времени.
Необходимость придать квартире товарный вид за счет ремонта касается только типового жилья, а также небольших одно-двухкомнатных квартир в центре города. Покупатель больших апартаментов все равно берет «количество метров в определенном месте» и не смотрит на их косметическое состояние.
Начинать стоит с потолков. На газифицированной кухне потолок приобретает коричневато-желтый оттенок за 2–3 года даже при наличии вытяжки. Копоть и сажу перед покраской надо удалить. В остальных случаях достаточно пройтись водоэмульсионной краской или мелом в один-два слоя. Обычно крашеные стены достаточно хорошо отмыть, а старые обои на кухне требуют обязательной замены.
В комнатах заделайте трещины на стыках потолочных плит, побелку тоже освежите – даже если потолки смотрятся пока неплохо, после переклейки обоев контраст будет слишком очевиден.
Зачем менять обои? Если они старые и грязные, то это и так понятно. Но иногда желательно заменить даже относительно новые, если они не совсем удачны с точки зрения визуального восприятия. Яркие, с крупным рисунком обои теплых тонов зрительно «стягивают» пространство, делая небольшую комнату совсем крошечной. Обои насыщенных холодных тонов «съедают» освещенность. Оптимальный, абсолютно нейтральный вариант на любой вкус – ненавязчивые мазки или слабые разводы на белом или пастельном фоне. Такие обои дают максимум света и пространства. К тому же они «скроют» неровности на стенах, если таковые имеются. Финансовые и временные расходы минимальны, а позитивное восприятие покупателя обеспечено при любых вкусовых пристрастиях. Почему ни в коем случае не стоит клеить просто белые или светлые однотонные обои без рисунка, «как в евростандарте»? В этом случае моментально вылезают мельчайшие дефекты поверхностей стен, которыми изобилует обычная квартира.
Батареи и деревянные оконные рамы также нужно освежить. Чаще достаточно покрыть их краской в один слой, но с обеих сторон, а также между рамами, иначе весь ремонт обесценится в глазах внимательного покупателя. А вот полы зачастую трогать не стоит, поскольку это слишком накладно. Если паркет был покрыт лаком, отреставрируйте поцарапанные места его остатками – наверняка где-то на антресолях хранится не до конца израсходованная банка. Линолеумный пол можно облагородить с помощью специальной эмульсии. Особую роль играют плинтусы: чаще всего они нуждаются в окраске или даже замене. Ну, а ежели «половая проблема» неразрешима, очень кстати придется тот самый «богатый» ковер, который мы сняли со стенки: пусть выручает, лежа на полу.
В абсолютном большинстве случаев ванна старше семи-восьми лет нуждается в реставрации, но отнюдь не в «замене, которая стоит огромных денег», как утверждают сбивающие цену покупатели. Не давайте им такого шанса! Вызывайте специалиста по восстановлению эмали – только не поддавайтесь на его агитацию «подобрать оттенок под ваш кафель». Это не всегда удается, а белая классика устроит любого. Значительно улучшить впечатление от кафеля в санузле поможет замена затирки между плитками. Когда вы удалите пожелтевший, потемневший состав, и заполните швы свежим светлым раствором, плитка сразу же заиграет новыми красками и будет смотреться значительно красивее. Если кафеля в ванной и туалете нет, а стены покрашены темно-зеленым, синим, бурым – срочно меняйте их цвет на более светлые тона теплой гаммы. И ваша ванная комната заиграет!
Тот, кто давно не был в магазине стройматериалов, прочитав эти рекомендации, вероятно ужаснется, представив объем финансовых вложений. Однако, ознакомившись с ценами на товары, станет понятно, что необходимы вещи для косметического ремонта в самом обычном магазине стройматериалов и хозтоваров, каких немало в каждом районе, вполне «подъемны». Минимально необходимые расходы на материалы не превысят 15 – 25 тысяч рублей. Плюс к этому ваши усилия или работа наемной бригады. Но именно эти, в общем-то незначительные вложения, относительно стоимости жилья, помогут не опускаться по цене и получить за жилье максимально возможную сумму.
Так например, однокомнатная квартира в Дмитрове, которую хозяян пытался продать несколько месяцев, после легкого ремонта ушла в течение 3 недель без торга. Еще один пример - "двушка" в Клину. Хозяева сдавали ее много лет, а потом решили продать через наше агентство "АэНБИ". Предварительная оценка жилья показала, что ее реальная стоимость отличается от той суммы, которую хотели получить клиенты, в меньшую стоимость. К счастью, хозяева квартиры прислушались к нашим рекомендациям и буквально за месяц освежили квартиру, вложив в нее чуть менее 50 тысяч рублей. После этого квартира была выставлена за желаемую цену и была успешно продана. В итоге выгода от продажи составила в три раза больше, чем потраченные на ремонт средства.
