Договор купли-продажи недвижимости может быть расторгнут, если одна из сторон договора существенно нарушила условия соглашения:
Безусловным основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости является неисполнение обязательств по оплате. Если договор подписан, прошел регистрацию в Росреестре, но продавец не получил от покупателя денежных средств за реализованную недвижимость, договор может быть расторгнут.
Если продавец нарушил обязательства по снятию с регистрационного учета и выселению из жилого помещения (в случае, если такие обязательства были предусмотрены условиями договора).
Если обстоятельства, на которые ориентировались стороны договора при его заключении, существенно изменились. Существенным признается такое изменение обстоятельств, когда их изменение таково, что если стороны могли бы это предвидеть, то договор не был бы заключен, либо заключен на условиях, значительно отличающихся от условий уже заключенного договора. Например, если при заключении договора продавец гарантировал отсутствие обременений в отношении продаваемой квартиры, отсутствие иных претендентов, которые могли бы ограничить право собственности покупателя. Однако после совершения сделки по прошествии некоторого количества времени из мест лишения свободы освобождается гражданин, который ранее (до применения к нему мер уголовного преследования) был зарегистрирован на данной жилплощади. Данное лицо по судебному решению вселяется в квартиру и приобретает право регистрации, что автоматически влечет за собой обременение квартиры новым пользователем. Соответственно, если бы при заключении договора купли-продажи покупатель был бы осведомлен о будущем ограничении своих прав, он бы не купил данный объект недвижимости. Таким образом, приведенные выше обстоятельства являются основанием для расторжения договора купли-продажи недвижимости и возврата сторон в первоначальное положение.
Признание договора недействительным
Согласно закону, договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным по множеству оснований (основания для признания сделки недействительной предусмотрены в статьях 168-183 ГК РФ). Самыми распространенными случаями в судебной практике являются следующие:
Отсутствие воли стороны на совершение сделки купли-продажи. Если собственник не знал о заключении договора (к примеру, договор был заключен мошенником с использованием поддельных правоустанавливающих документов, доверенности и т.д.), то такая сделка однозначно может быть признана недействительной. Эксперты отмечают, что подобные судебные дела очень распространены.
Если сделка совершена ограниченно дееспособным гражданином или если при подписании договора имела место частичная утрата дееспособности или такое состояние продавца, в котором он не мог осознавать значения своих действий (может быть связано с состоянием здоровья, травмами, возрастными особенностями, злоупотреблением алкоголем или наркотическими средствами и т. д.), то такая сделка тоже может быть признана недействительной.
Договор купли-продажи недвижимости может быть признан недействительным в случае, если после подписания договора и в процессе его регистрации в Росреестре скончается один из участников сделки. Аналогичная ситуация складывается в случае смерти собственника, если договор подписывается по доверенности.
Если собственник продаваемой квартиры отменит доверенность на продажу принадлежащего ему недвижимого имущества, то сделка также признается ничтожной.
Если имеет место обман или введение в заблуждение одной из сторон сделки (оба факта должны быть доказаны в судебном порядке).
При неверном оформлении учредительных или уставных документов сделка также признается утратившей юридическую силу. Чаще всего неправильное оформление документов связано с подписями неуполномоченных лиц (лиц, отстраненных от должности, либо не имеющих прав на подписание подобного рода документов) или регистрации договора без одобрения учредителей.
Вот один из примеров частных продаж, которые потом обратились к нам за консультацией:
"Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если ещё не получено право на собственность?
После перечисления денег на счёт продавца, хозяйка квартиры поставила нас в известность, что газ в квартире отключен и документов на подключение у её нет( паспортов на газовый счётчик, плиту, газовую колонку). Без этих документов нельзя заключить договор на обслуживание и подключить газ."
Поэтому у нас в агентстве сначала мы ВСЁ ПРОВЕРЯЕМ, а уже потом ВЫХОДИМ НА СДЕЛКУ И ПРОСИМ ВСЕХ ПОКУПАТЕЛЕЙ: не экономить на специалистах, которые экономят вам время и деньги.
На самом деле в газе вас подключить в квартире должны, если вы погасите долги бывшего собственника, это самое быстрое. Правильное - суд и расторжение договора на основании введения в заблуждение. Но это не быстро и хлопотно. Главное успеть наложить арест на счет или иное имущество бывшего собственника.
